O devedor é um condomínio: os condôminos respondem pela dívida? E o síndico? As seis respostas do credor (arts. 1.315, 1.336 e 1.348 do Código Civil e art. 75, XI, do CPC)

Os condôminos respondem, mas não de saída. O condomínio não é pessoa jurídica, mas tem CNPJ e é quem deve: o credor executa o condomínio e penhora a conta e parte da arrecadação. Frustrada essa cobrança, o STJ admite chamar os condôminos, cada um na proporção da fração ideal, sem desconsideração da personalidade jurídica. O síndico não é devedor.

A Ascende Elevadores Ltda. mantém os quatro elevadores do Condomínio Edifício Jardim das Acácias, em São Paulo, um prédio de 80 unidades com CNPJ próprio, cota média de R$ 1.100 e arrecadação mensal em torno de R$ 88 mil. A pedido do síndico, fez também a modernização de dois elevadores. O contrato de manutenção e o aditivo da modernização foram assinados pelo síndico e por duas testemunhas, e as notas fiscais e as duplicatas saíram contra o CNPJ do condomínio. Hoje, são R$ 300 mil em aberto, entre mensalidades e parcelas da modernização. Numa assembleia tumultuada, o síndico foi destituído e a administradora foi trocada, e o novo síndico diz que a obra não foi aprovada, que a conta está zerada e que a dívida é da gestão anterior. O gerente financeiro da Ascende levou ao jurídico as perguntas de sempre: o condomínio é uma empresa, e quem se cita? A troca de síndico muda alguma coisa? O síndico que assinou responde com os bens dele? A conta está vazia: o que se penhora? Dá para cobrar dos 80 condôminos, e cada um paga quanto? Dá para penhorar os apartamentos? O condomínio pode pedir recuperação judicial? A resposta começa por uma frase: quem deve é o condomínio. O condomínio responde com o que tem, e o ativo mais valioso dele é a arrecadação mensal das cotas; a troca de síndico e de administradora não muda o devedor; o síndico e a administradora não são devedores; e, esgotada a cobrança contra o condomínio, os condôminos podem ser chamados a pagar, cada um na proporção da sua fração ideal.

A cena se repete numa economia de inadimplência recorde. Segundo o Indicador de Inadimplência das Empresas da Serasa Experian, o Brasil fechou junho de 2026 com 9,1 milhões de CNPJs inadimplentes, o maior número da série histórica, R$ 232,9 bilhões em dívidas negativadas e média de 7,3 contas em atraso por empresa. O CNPJ de um condomínio também entra nessa conta, e, para o fornecedor de prédios, o calote costuma vir justamente na troca de síndico ou de administradora, quando a gestão nova diz que a dívida é da gestão anterior. Este guia mostra por que o condomínio não é pessoa jurídica e ainda assim é quem deve e quem responde no processo, por que a troca de síndico não muda nada, o que penhorar primeiro (a conta, as cotas atrasadas e a arrecadação), o que fazer quando o condomínio não repassa o que foi penhorado, quando e como os condôminos são chamados a pagar, por que não se pede desconsideração da personalidade jurídica, quando o apartamento do condômino pode ser penhorado, o que acontece com as partes comuns, a vaga de garagem e o fundo de reserva, a situação da construtora que ainda tem unidades, a responsabilidade do síndico e da administradora, o problema da obra sem aprovação da assembleia, o título certo para cobrar, por que condomínio não tem falência nem recuperação judicial, como descobrir quem representa o prédio e onde a arrecadação cai, a tabela situação por situação, a conta do tempo e do custo, o passo a passo e os nove erros que transformam a cobrança em prejuízo.

O condomínio é uma empresa? Quem é o devedor e quem responde no processo?

O condomínio edilício não é empresa nem pessoa jurídica, mas é o devedor: tem CNPJ, contrata, paga e é parte no processo, representado pelo síndico. O Código Civil lista as pessoas jurídicas de direito privado (associações, sociedades, fundações, organizações religiosas, partidos políticos e empreendimentos de economia solidária), e o condomínio não está na lista (art. 44). O prédio é formado por "partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos" (art. 1.331), e "A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio" (art. 1.331, § 3º). É essa fração ideal que, adiante, vai definir quanto cada condômino paga.

O Superior Tribunal de Justiça trata o condomínio como ente despersonalizado com capacidade de ser parte. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em sessão virtual encerrada em 16/03/2026, sob a relatoria do ministro Humberto Martins, num caso em que um condomínio teve o nome inscrito indevidamente em cadastro de inadimplentes e pediu dano moral, julgou o pedido improcedente e registrou na ementa que "o condomínio edilício não se enquadra no rol taxativo de pessoas jurídicas de direito privado previsto no art. 44 do Código Civil, possuindo natureza jurídica de ente despersonalizado" e que, "Embora dotado de capacidade processual (personalidade judiciária) para a defesa dos interesses comuns, o condomínio, por ser uma massa patrimonial, não é titular de direitos da personalidade" (AgInt no AREsp 2.760.794). A mesma Turma, por unanimidade, em sessão virtual encerrada em 09/03/2026, registrou que "Os condomínios não possuem personalidade jurídica própria, nem legitimidade para demandar indenização por danos morais" (REsp 2.230.515). A Corte Especial do tribunal, por unanimidade, em agosto de 2023, manteve o entendimento de que o condomínio é massa patrimonial sem honra objetiva (AgInt nos EREsp 1.736.593). Para o credor, o que importa é a outra metade da frase: o condomínio tem capacidade processual, e é contra ele que a cobrança começa.

O CNPJ do condomínio existe por exigência da Receita Federal e não o transforma em pessoa jurídica. A Instrução Normativa RFB 2.119/2022 inclui entre as entidades obrigadas a se inscrever no CNPJ "os condomínios edilícios, conceituados nos termos do art. 1.332 do Código Civil, e os setores condominiais na condição de filiais, desde que estes tenham sido instituídos por convenção de condomínio" (Anexo I, III). Em juízo, o Código de Processo Civil diz quem fala pelo prédio: são representados em juízo, ativa e passivamente, "o condomínio, pelo administrador ou síndico" (art. 75, XI). O mesmo acontece com o consórcio de empresas, que também tem CNPJ, também não é pessoa jurídica e também é parte no processo, como mostra o guia sobre a empresa devedora que é um consórcio de empresas.

Na prática, a ação ou a execução é proposta contra o Condomínio Edifício Jardim das Acácias, com o CNPJ dele, citado na pessoa do síndico atual. O CNPJ do condomínio pode ser protestado e negativado como o de qualquer devedor, conforme os guias sobre a negativação de CNPJ e sobre protesto ou negativação, e o próprio caso julgado em março de 2026 mostra um condomínio com o nome em cadastro de inadimplentes.

A troca de síndico ou de administradora muda o devedor?

A troca de síndico ou de administradora não muda o devedor: a obrigação é do condomínio, e o síndico novo apenas passa a representá-lo, inclusive para receber a citação. O Código Civil diz que "A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se" (art. 1.347), e que compete ao síndico "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns" (art. 1.348, II). O síndico muda a cada eleição; o devedor continua o mesmo.

A frase "a dívida é da gestão anterior" não é defesa. O contrato assinado pelo síndico destituído obrigou o condomínio, e não a pessoa do síndico, e a gestão nova herda as obrigações do prédio da mesma forma que herda os contratos de portaria e de seguro. O que a gestão nova pode fazer é discutir a dívida pelos meios próprios, como a alegação de que a obra não foi aprovada, tratada adiante, e cobrar do síndico antigo, perante o condomínio, os prejuízos de uma má gestão. O credor, por sua vez, confere na última ata de eleição quem é o síndico atual e cita o condomínio na pessoa dele.

O que o credor penhora primeiro: a conta, as cotas atrasadas ou a arrecadação?

O credor penhora primeiro o dinheiro em conta do condomínio, depois os créditos do condomínio contra condôminos inadimplentes e, com a conta vazia, um percentual da arrecadação mensal das cotas, com depositário. A regra geral é a de sempre: "O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei" (art. 789 do Código de Processo Civil). O primeiro pedido é o bloqueio pelo Sisbajud no CNPJ do condomínio, e, como o dinheiro entra todo mês, vale pedir a repetição programada da ordem, conforme os guias sobre a penhora on-line via Sisbajud e sobre o novo Sisbajud de 2026.

As cotas atrasadas também são patrimônio do condomínio. Os condôminos inadimplentes devem ao condomínio, e esse crédito é título executivo: o Código de Processo Civil inclui entre os títulos extrajudiciais "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas" (art. 784, X). O credor do condomínio pode pedir a penhora desse crédito, com intimação dos condôminos devedores: pelo art. 855 do Código de Processo Civil, a penhora de crédito se considera feita pela intimação do terceiro devedor "para que não pague ao executado, seu credor" (inciso I).

A arrecadação mensal é o ativo mais valioso do condomínio, e o Superior Tribunal de Justiça admite a penhora dela. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em julgamento de 03/09/2009 relatado pela ministra Nancy Andrighi, julgou a execução de título extrajudicial movida por uma construtora contra um condomínio, em que a credora pediu a penhora da arrecadação feita pela administradora do condomínio, o juiz deferiu e o tribunal estadual fixou o percentual em 10%. O tribunal superior manteve a penhora da arrecadação, ajustando apenas a forma de fixar o percentual, e registrou na ementa que, "A despeito da sua personalidade restrita, é inegável que o condomínio tem aptidão para adquirir e exercer direitos e contrair obrigações. Ainda que não vise ao lucro, não pode ser tratado como simples estado de indivisão de bens. O condomínio, enquanto ente constituído para gerir um patrimônio comum, deve realizar o seu mister com eficiência, objetivando sempre a preservação e o cumprimento dos direitos e deveres de condôminos e terceiros. Diante disso, conclui-se pela possibilidade de penhora sobre a arrecadação mensal do condomínio", e que, "Na hipótese específica do condomínio, nomeia-se um depositário, a quem incumbirá apresentar, para aprovação do Juiz, a forma de levantamento dos recursos e o esquema de pagamento do débito, cuidando inclusive para que o percentual fixado sobre a arrecadação mensal do condomínio não inviabilize o próprio funcionamento deste" (REsp 829.583/RJ). A nota do Informativo 405 do tribunal resumiu o resultado: "Provido nessa parte o recurso para que tal percentual seja fixado por depositário nomeado pelo juiz de 1º grau de jurisdição e submetido à aprovação judicial". O julgado é de 2009, anterior ao Código de Processo Civil atual.

Hoje, a lógica é a mesma da penhora de faturamento de empresa, aplicada por analogia. O Código de Processo Civil permite a penhora de percentual do faturamento quando o executado não tem outros bens penhoráveis, ou quando os que tem são de difícil alienação ou insuficientes (art. 866), manda o juiz fixar "percentual que propicie a satisfação do crédito exequendo em tempo razoável, mas que não torne inviável o exercício da atividade empresarial" (art. 866, § 1º) e nomear "administrador-depositário, o qual submeterá à aprovação judicial a forma de sua atuação e prestará contas mensalmente, entregando em juízo as quantias recebidas, com os respectivos balancetes mensais, a fim de serem imputadas no pagamento da dívida" (art. 866, § 2º). O condomínio não é empresa e não fatura, mas arrecada todo mês, e o raciocínio do percentual que paga a dívida sem parar o prédio é o mesmo, conforme o guia sobre a penhora de faturamento. O depositário pode ser o próprio síndico, a administradora ou um terceiro.

A conta vazia no CNPJ do condomínio nem sempre significa que o dinheiro não existe. Na prática, muitas administradoras recebem as cotas numa conta própria, às vezes compartilhada entre vários condomínios, a chamada conta pool. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em sessão virtual encerrada em 09/03/2026, sob a relatoria do ministro João Otávio de Noronha, numa ação em que um condomínio pediu à antiga administradora, que atribuía a diferença no saldo repassado à conciliação bancária, os extratos das contas usadas na administração condominial, inclusive conta do tipo pool, manteve a ordem de exibição, com ocultação das movimentações de outros condomínios (AREsp 2.479.035). O caso não tratou de penhora nessa conta. Para o credor, a pergunta certa é em que conta a arrecadação cai; se for conta da administradora, o pedido é de ofício para que ela informe e retenha os valores do condomínio executado, como penhora de crédito, sem tratar a administradora como devedora.

E se o condomínio não repassar o que foi penhorado?

Se o condomínio não repassar o que foi penhorado, o credor pede que os próprios condôminos paguem em juízo a parcela penhorada da cota, por intimação ou, onde o tribunal exigir, com citação prévia, antes de pedir o redirecionamento da execução contra eles. É o passo que muitos credores pulam, e o Superior Tribunal de Justiça já negou o redirecionamento por causa disso.

No caso, a credora era uma empresa de assessoria condominial, com título judicial contra o condomínio. Foi deferida a penhora de 20% do valor das cotas condominiais, e o condomínio foi intimado para reter e depositar; em pouco tempo, parou de reter. A credora pediu, então, a penhora das frações ideais dos condôminos. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em julgamento de 05/04/2016 relatado pelo ministro Paulo de Tarso Sanseverino, admitiu o redirecionamento em tese, mas o negou no caso concreto, registrando na ementa a "Possibilidade de redirecionamento da execução em relação aos condôminos após esgotadas as tentativas de constrição de bens do condomínio, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor", a "Hipótese em que houve penhora de créditos, mas não se esgotaram as possibilidades de realização desses créditos em favor do exequente" e o "Redirecionamento da execução descabido no caso concreto" (REsp 1.486.478). O voto do relator explica o que faltou: com a penhora dos créditos do condomínio contra os condôminos, a credora deveria ter pedido a intimação dos condôminos, terceiros devedores do condomínio, para depositarem em juízo, regra que hoje está no art. 855, I, do Código de Processo Civil, e só depois, frustrada essa medida, pedir o redirecionamento.

O cuidado com o procedimento também aparece nos tribunais estaduais, que variam no como. A 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade, em acórdão de 04/05/2026 relatado pelo desembargador Victor Martim Batschke, no cumprimento de sentença de uma monitória movida por uma empresa que prestava serviços ao condomínio, com o Sisbajud sem resultado, admitiu em tese chamar os condôminos, mas negou a ordem para que depositassem de imediato as cotas em juízo, e registrou como tese de julgamento que "A inclusão dos condôminos no polo passivo da execução exige prévia citação, não sendo possível determinar, de imediato, sua intimação para depósito judicial das cotas condominiais" (Agravo de Instrumento 0152190-53.2025.8.16.0000). Há, portanto, uma tensão prática entre o caminho que o Superior Tribunal de Justiça apontou em 2016, a intimação dos condôminos como terceiros devedores do condomínio, e a exigência de citação prévia adotada por esse tribunal estadual. Para o credor, a lição é pedir a medida já com a citação dos condôminos atingidos e com prazo de defesa, para não perdê-la num agravo.

Os condôminos respondem pela dívida do condomínio? Cada um paga quanto?

Os condôminos respondem pela dívida do condomínio com terceiros depois de frustrada a execução contra o condomínio, e cada um paga só a parte correspondente à sua fração ideal, sem solidariedade entre eles. A base está no Código Civil: "O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita" (art. 1.315), e "Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos" (art. 1.315, parágrafo único). O art. 1.315 está no capítulo do condomínio comum, e é o dispositivo que o Superior Tribunal de Justiça tem aplicado ao condomínio edilício; no capítulo próprio do edifício, é dever do condômino "contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção" (art. 1.336, I).

O caso mais recente é de abril de 2026. Uma marquise de um condomínio caiu e atingiu um transeunte, que obteve condenação contra o condomínio. No cumprimento de sentença, as pesquisas de bens do condomínio pelo Sisbajud, pelo Renajud e na declaração de imposto de renda foram frustradas, e o condomínio estava inerte havia anos. A credora pediu a desconsideração da personalidade jurídica; o juiz reconheceu que não havia os requisitos do art. 50 do Código Civil, mas determinou o redirecionamento da execução aos condôminos, com contraditório no próprio incidente, e o tribunal estadual manteve. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em sessão virtual encerrada em 22/04/2026, sob a relatoria do ministro João Otávio de Noronha, manteve o redirecionamento e registrou na ementa que "De acordo com a jurisprudência consolidada desta Corte, o redirecionamento da execução aos condôminos é possível após frustradas as tentativas de constrição contra o condomínio, sem necessidade de desconsideração da personalidade jurídica, por se tratar de ente despersonalizado, incidindo a Súmula n. 83 do STJ" (AREsp 2.659.179). A ementa descreve a decisão de origem, mantida, como fundada na "responsabilidade dos condôminos pelas despesas, inclusive decorrentes de condenação judicial, na proporção da fração ideal, com base no art. 1.315 do CC". O caso é de indenização, e não de fornecedor, e o tribunal aplicou a jurisprudência consolidada, sem criar tese nova.

As duas Turmas de direito privado repetem a mesma fórmula. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em julgamento de 16/12/2024 relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, num caso em que uma empresa credora, com título judicial contra o condomínio, obteve no tribunal superior a penhora da fração ideal das unidades, depois de o juiz e o tribunal estadual terem negado, registrou na ementa que "As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária" e que, "Ajuizado o cumprimento de sentença ou a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos serem chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal" (AgInt no AREsp 1.325.875). A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em sessão virtual encerrada em 22/06/2026, sob a relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, transcreveu essa ementa ao manter decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal num cumprimento de sentença de cerca de R$ 50 mil movido por uma condômina contra um condomínio de apenas quatro condôminos, sem bens penhoráveis; o tribunal estadual admitiu a integração dos condôminos à fase de execução, com citação deles e procedimento semelhante ao do incidente de desconsideração, aplicado por analogia, e afastou a solidariedade entre eles (AgInt no AREsp 2.705.631). A Quarta Turma, em 2018, já havia registrado que, "uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal" (REsp 1.473.484).

Cada condômino responde só pela sua fração, e isso muda a conta do credor. No exemplo, com frações iguais de 1/80, cada unidade responde por R$ 3.750 da dívida de R$ 300 mil, sem contar encargos; se as frações forem desiguais, como numa cobertura ou numa loja térrea, vale a fração que consta da instituição do condomínio e da convenção (arts. 1.332, II, e 1.334, I, do Código Civil). O credor não pode escolher os condôminos mais solventes e cobrar deles o total: receber a dívida inteira por esse caminho exige alcançar todos, ou quase todos, os titulares das unidades. É por isso que a arrecadação vem antes, e é por isso que, na prática, o redirecionamento costuma funcionar mais como pressão para que a assembleia aprove um rateio extra e pague do que como forma de receber unidade por unidade.

Quem comprou a unidade depois que a dívida nasceu também responde pela fração dela. O Código Civil diz que "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" (art. 1.345), e a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento de 2018, registrou na ementa que as despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e responsabilizam, na proporção da fração ideal, o proprietário ou o titular de um dos aspectos da propriedade que tenha relação jurídica direta com o condomínio, "ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp 1.473.484). O credor inclui, portanto, o titular atual da matrícula de cada unidade.

Precisa de desconsideração da personalidade jurídica? Quando o credor pode pedir o redirecionamento?

O credor não precisa, e não deve pedir, desconsideração da personalidade jurídica do condomínio, porque não há personalidade a desconsiderar; o que ele pede é o redirecionamento da execução aos condôminos, depois de documentar que a cobrança contra o condomínio se esgotou. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça registrou na ementa do julgamento de 2016 a "Desnecessidade de aplicação da teoria da desconsideração da personalidade jurídica aos condomínios" (REsp 1.486.478), e o voto do julgamento de abril de 2026 explica que, sendo o condomínio ente despersonalizado, não se fala em autonomia patrimonial nem em desconsideração. O contraste com a empresa é total: para alcançar outra empresa do grupo ou o sócio, o credor precisa provar abuso da personalidade jurídica, como mostra o guia sobre a empresa devedora que faz parte de grupo econômico; para alcançar os condôminos, precisa provar que o condomínio não pagou e que as medidas contra ele se esgotaram.

O esgotamento precisa estar documentado nos autos: o bloqueio pelo Sisbajud sem resultado, as pesquisas de veículos e de declaração de imposto de renda, a penhora das cotas atrasadas e da arrecadação, a intimação dos condôminos para depositar e a frustração dessas medidas. O próprio voto do julgamento de 2016 descreve a inclusão dos condôminos como medida excepcional, admitida só depois de esgotadas as possibilidades de satisfazer o crédito contra o condomínio, com um fundamento de menor onerosidade, já que os condôminos já contribuem para o condomínio. É a aplicação da regra geral: "Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado" (art. 805 do Código de Processo Civil). O pedido de redirecionamento, por sua vez, deve vir com a lista das unidades e dos titulares, tirada das matrículas no Cartório de Registro de Imóveis, e com o pedido de citação ou intimação de cada um, com prazo de defesa.

O argumento de defesa mais comum dos condôminos é o do art. 513, § 5º, do Código de Processo Civil: "O cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento." No caso da marquise, os condôminos invocaram o dispositivo, e o Superior Tribunal de Justiça manteve o redirecionamento por estar em linha com a sua jurisprudência (Súmula 83); no caso do Distrito Federal, o tribunal estadual estendeu aos condôminos os efeitos da decisão obtida contra o condomínio, com citação deles na fase de execução. O argumento existe e deve ser esperado, e a forma de enfrentá-lo é garantir o contraditório de cada condômino antes de qualquer constrição. Na execução de título extrajudicial, como a da Ascende, não há fase de conhecimento, e o art. 513, § 5º, trata do cumprimento de sentença; ainda assim, o mesmo cuidado com a citação e com o prazo de defesa de cada condômino vale igual.

Posso penhorar o apartamento do condômino, mesmo sendo bem de família?

O credor pode pedir a penhora do apartamento do condômino que não pagou a sua fração da dívida do condomínio, inclusive quando é bem de família, mas só como último recurso, depois dos meios menos onerosos. A Lei 8.009/1990 diz que "A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido" (art. 3º), e uma das exceções é a cobrança "de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar" (art. 3º, IV). A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, em julgamento de 21/06/2018 relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão, num caso em que um transeunte foi atingido por pedaços de reboco da fachada e a condômina que comprou o apartamento anos depois do acidente teve o imóvel penhorado, no limite da sua cota-parte, manteve a penhora e registrou na ementa que "O bem residencial da família é penhorável para atender às despesas comuns de condomínio, que gozam de prevalência sobre interesses individuais de um condômino, nos termos da ressalva inserta na Lei n. 8.009/1990 (art. 3º, IV)" e que "Constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual" (REsp 1.473.484). O Informativo 631 do tribunal destacou: "É possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio, para responder por dívida oriunda de danos a terceiros."

A penhorabilidade não obriga a execução a atingir o imóvel. As informações complementares do mesmo julgado registram que, havendo outro meio de satisfazer o crédito, respeitada a ordem de liquidez, prefere-se o menos oneroso, e o juiz aplica o art. 805 do Código de Processo Civil. Na prática, o condômino chamado a pagar R$ 3.750 costuma pagar a sua parte ou fazer um acordo antes de a penhora do apartamento sequer ser pedida, e a penhora da unidade fica para o condômino que, citado, não paga nem indica outro bem. As exceções à impenhorabilidade do imóvel estão no guia sobre a penhora de imóveis e o bem de família.

E o hall, a piscina, a vaga de garagem e o fundo de reserva?

O hall, a piscina e as demais partes comuns, na prática, não servem à penhora, porque não podem ser vendidos separadamente; a vaga de garagem de um condômino é bem dele, e não do condomínio; e o saldo do fundo de reserva é dinheiro do condomínio e entra no bloqueio como qualquer saldo, com uma discussão previsível. O Código Civil diz que "O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos" (art. 1.331, § 2º). O credor não perde tempo com as partes comuns.

A vaga de garagem que é unidade autônoma, ou acessória de um apartamento, pertence ao condômino e só entra na cobrança no redirecionamento, pela fração daquele condômino; mesmo assim, o Código Civil ressalva que os abrigos para veículos "não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio" (art. 1.331, § 1º), o que limita o interesse de uma penhora isolada da vaga. O fundo de reserva, quando está em conta ou aplicação em nome do condomínio, é saldo como outro qualquer e aparece no Sisbajud; a defesa costuma alegar a destinação obrigatória prevista na convenção, e o juiz pode limitar o bloqueio. Nas pesquisas feitas para este guia, não localizamos julgado do Superior Tribunal de Justiça específico sobre a penhora do fundo de reserva do condomínio executado por terceiro, e o credor deve tratar o pedido como possível, mas discutível.

A construtora que ainda tem unidades também paga?

A construtora ou incorporadora que ainda é dona de unidades não vendidas é condômina dessas unidades e, no redirecionamento, responde pela fração delas como qualquer outro condômino. O dever de contribuir na proporção das frações ideais é de todo condômino (art. 1.336, I, do Código Civil), e o Superior Tribunal de Justiça não aceita que a construtora se dê desconto na convenção: a Terceira Turma do tribunal, por unanimidade, em julgamento de 04/02/2020 relatado pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, decidiu o que o Informativo 664 destacou assim: "É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas" (REsp 1.816.039). O caso era de cobrança de cotas pelo próprio condomínio, e não de dívida com terceiro; o que ele mostra é que a unidade não vendida conta como fração da construtora. A construtora não responde pela dívida inteira do condomínio: responde pelas frações das unidades que detém.

O síndico que assinou o contrato responde pessoalmente? E a administradora?

O síndico que assinou o contrato não responde pessoalmente pela dívida do condomínio, porque assinou como representante, e a administradora também não, porque é mandatária; os dois só respondem por ato ilícito próprio, como desvio de dinheiro ou fraude. O síndico age em nome do condomínio: compete a ele "diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores" (art. 1.348, V, do Código Civil) e "prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas" (art. 1.348, VIII). A administradora recebe as funções que o síndico transfere com aprovação da assembleia: "O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção" (art. 1.348, § 2º).

A má gestão do síndico se resolve, em primeiro lugar, entre ele e o condomínio. O Código Civil permite que a assembleia, "pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio" (art. 1.349), e o síndico presta contas à assembleia. Se o síndico desviou dinheiro do condomínio ou fraudou contratos, responde pelos danos que causou, pela regra geral do ato ilícito (arts. 186 e 927 do Código Civil), mas isso não o transforma em devedor do contrato que assinou em nome do prédio. Nas pesquisas feitas para este guia, não localizamos julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre a responsabilidade pessoal do síndico ou da administradora perante o fornecedor do condomínio. O paralelo é o do administrador de empresa, que representa a sociedade e não é devedor das obrigações dela, como mostra o guia sobre o diretor ou administrador da empresa devedora. No exemplo, o síndico destituído que assinou o contrato da Ascende não é devedor dela.

O síndico fez a obra sem aprovação da assembleia: o credor perdeu o direito?

A obra sem aprovação da assembleia é um risco real para o credor, mas não significa, por si só, que ele perdeu o direito: depende do tipo de obra, da prova e do que o condomínio fez depois dela. O Código Civil diz que a realização de obras no condomínio depende do "voto de dois terços dos condôminos", se voluptuárias (art. 1.341, I), e do "voto da maioria dos condôminos", se úteis (art. 1.341, II), e que "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino" (art. 1.341, § 1º). Se as obras necessárias forem urgentes e caras, o síndico "dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente" (art. 1.341, § 2º), e, "Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos" (art. 1.341, § 3º).

A manutenção dos elevadores, a portaria e a limpeza são despesas ordinárias de conservação, dentro das atribuições do síndico (art. 1.348, V) e do orçamento anual que a assembleia aprova (art. 1.350), e a alegação de falta de aprovação quase nunca as atinge. A modernização de elevadores, a obra de fachada ou a impermeabilização podem ser discutidas como obra útil ou necessária, e é aí que a ata faz diferença. Antes da obra, a proteção do credor é pedir a ata que aprovou o serviço ou o orçamento que o prevê. Depois da obra entregue e usada pelo prédio, a defesa de que a obra não foi aprovada encontra argumentos fortes do credor, como a necessidade da obra, os pagamentos parciais feitos pelo próprio condomínio, a inclusão da despesa no orçamento ou na prestação de contas e a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). São argumentos, e não garantia de resultado: nas pesquisas feitas para este guia, não localizamos julgado do Superior Tribunal de Justiça com esses fatos.

Que título o credor precisa para cobrar um condomínio?

O credor cobra o condomínio por execução quando tem título executivo, como o contrato assinado pelo síndico e por duas testemunhas, a duplicata com aceite ou protestada com comprovante da prestação e a confissão de dívida; sem título, cobra por ação monitória, com a ata e o balancete como prova escrita. O Código de Processo Civil lista entre os títulos executivos extrajudiciais "a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque" (art. 784, I) e "o documento particular assinado pelo devedor e por 2 (duas) testemunhas" (art. 784, III). As opções, em ordem de força:

1. Contrato de prestação de serviços ou de obra assinado pelo síndico, ou por quem a assembleia investiu em poderes de representação (art. 1.348, § 1º, do Código Civil), e por duas testemunhas, que é título executivo (art. 784, III, do Código de Processo Civil), conforme o guia sobre a execução de título extrajudicial.
2. Duplicata de prestação de serviços com aceite, ou protestada e acompanhada do comprovante da prestação, conforme o guia sobre a duplicata.
3. Confissão de dívida assinada pelo síndico atual, conforme o guia sobre a confissão de dívida.
4. Sem título executivo, ação monitória com o contrato, as notas, as ordens de serviço, os e-mails do síndico e da administradora, a ata que aprovou o orçamento ou a obra e o balancete ou a prestação de contas que lança a dívida, conforme os guias sobre a ação monitória e sobre como cobrar cliente sem contrato assinado.

A ata da assembleia e o balancete são prova escrita da dívida, e não título executivo por si. O que é título executivo do condomínio contra os condôminos, as cotas documentadas (art. 784, X), não serve ao fornecedor como título contra o condomínio.

O condomínio pode pedir recuperação judicial ou falir?

O condomínio não pode pedir recuperação judicial nem ter falência decretada, porque não é empresário nem sociedade empresária. A Lei 11.101/2005 diz que "Esta Lei disciplina a recuperação judicial, a recuperação extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, doravante referidos simplesmente como devedor" (art. 1º). O credor do condomínio segue, portanto, na execução individual.

Para devedores que não são empresários, o concurso universal previsto em lei é a insolvência civil, que ainda segue o Código de Processo Civil de 1973: "Até a edição de lei específica, as execuções contra devedor insolvente, em curso ou que venham a ser propostas, permanecem reguladas pelo Livro II, Título IV, da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973" (art. 1.052 do Código de Processo Civil), e, pela lei antiga, "Dá-se a insolvência toda vez que as dívidas excederem à importância dos bens do devedor" (art. 748 do Código de Processo Civil de 1973). A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça confirmou, por unanimidade, em 2026, num caso de pessoa física, que a insolvência civil ainda é regrada pelos arts. 748 a 786-A do código antigo (REsp 2.189.144). Aplicada a um condomínio, a insolvência civil é hipótese de tese: nas pesquisas feitas para este guia, não localizamos julgado do Superior Tribunal de Justiça sobre insolvência civil de condomínio, e o credor raramente precisa dela, porque os condôminos respondem pela dívida. O instituto está explicado no guia sobre a insolvência civil.

O contraste com o condomínio credor é curioso. Quando o condomínio cobra cotas de um condômino empresário em recuperação judicial, o crédito é protegido: a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por maioria, em julgamento de 13/05/2026, com o ministro Raul Araújo como relator para o acórdão, publicado em 17/06/2026 e transitado em julgado em 07/08/2026, fixou no Tema 1391 dos recursos repetitivos (REsp 2.206.633/PR), conforme o Informativo 889, que "Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente". A dívida do condomínio com o fornecedor não tem proteção nenhuma parecida, mas a arrecadação que o credor penhora é feita justamente desses créditos fortes, o que ajuda a explicar por que ela é o melhor alvo.

Como descobrir quem representa o condomínio e onde a arrecadação cai?

O credor descobre quem representa o condomínio pela última ata de eleição do síndico e descobre onde a arrecadação cai pelo boleto das cotas e pelo contrato com a administradora, antes de propor a ação. A checagem abaixo pode ser feita pela equipe de crédito, sem processo:

1. Consultar o cartão CNPJ do condomínio, que deve indicar a natureza jurídica de condomínio edilício, o endereço e a situação cadastral.
2. Pedir a matrícula-mãe e as matrículas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis, com a instituição do condomínio, as frações ideais e os titulares atuais.
3. Ler a convenção e o regimento interno: quota de cada unidade, forma de administração, poderes do síndico, quórum e fundo de reserva.
4. Conferir a última ata de eleição e eventual ata de destituição do síndico, para saber quem representa o condomínio hoje e se a assembleia investiu outra pessoa em poderes de representação.
5. Pedir a ata que aprovou a obra ou o orçamento anual que prevê o serviço.
6. Verificar o contrato com a administradora e o favorecido do boleto das cotas: se é o CNPJ do condomínio ou o da administradora.
7. Pesquisar protestos, ações e execuções contra o CNPJ do condomínio, porque indicam a fila de credores e as penhoras anteriores.

Essa leitura rende mais na contratação do que na hora da cobrança. O roteiro de localização de bens está no guia sobre a busca patrimonial, e as regras gerais de penhora, no guia sobre o que pode ser penhorado.

Quem responde e o que o credor alcança quando o devedor é um condomínio?

A tabela abaixo resume, na voz do credor, quem responde, até quanto e como, com que base e o que o credor faz em cada situação:

Quanto tempo e quanto custa cobrar um condomínio?

Cobrar um condomínio costuma levar de seis meses a três anos, e o que mais pesa na conta é o percentual da arrecadação que o juiz fixa e a necessidade, ou não, de chegar aos condôminos. As quatro situações abaixo mostram como a conta se comporta no exemplo ilustrativo da Ascende, com R$ 300 mil em aberto e arrecadação de R$ 88 mil por mês:

1. Com título executivo, como o contrato com duas testemunhas, a duplicata aceita ou protestada com comprovante ou a confissão de dívida, e com um condomínio que arrecada normalmente. A execução vai contra o condomínio, com Sisbajud pelo CNPJ e, frustrado o bloqueio, penhora de percentual da arrecadação com depositário, com custas e honorários na faixa habitual de dez a vinte por cento sobre o valor da causa. O prazo até a penhora da arrecadação funcionar costuma ficar entre seis e dezoito meses, e o recebimento depende do percentual: 10% de R$ 88 mil são R$ 8,8 mil por mês, cerca de 34 meses para R$ 300 mil sem encargos; 20% são R$ 17,6 mil, cerca de 17 meses. A conta mostra por que o credor pede um percentual justificado e, ao mesmo tempo, negocia.
2. Sem título executivo, só com notas e e-mails. O caminho é a ação monitória contra o condomínio, com a ata e o balancete como prova, num horizonte de doze a trinta meses até a fase de cumprimento, e depois o mesmo caminho da penhora.
3. Com um condomínio que parou de reter ou cuja arrecadação some na conta da administradora. Entram a intimação dos condôminos para depositar em juízo e o ofício à administradora, com mais seis a doze meses de incidentes.
4. Com um condomínio sem arrecadação eficaz e todas as medidas esgotadas. Resta o redirecionamento aos condôminos na proporção das frações, com citação de cada titular e custo de diligências por unidade (matrículas, cartas, oficial de justiça), num horizonte de doze a trinta e seis meses e com recebimento fracionado e desigual.

Nenhuma dessas faixas é promessa de resultado. Elas variam com o foro, com a arrecadação real do prédio, com a concorrência de outros credores e com a qualidade dos documentos do crédito. Os custos de um processo de cobrança estão detalhados no guia sobre quanto custa uma ação de cobrança, e o cuidado para que a execução parada não prescreva, no guia sobre a prescrição intercorrente.

Qual é o passo a passo do credor contra o condomínio devedor?

O passo a passo abaixo segue a ordem em que a cobrança se constrói, e a ordem importa, porque o redirecionamento aos condôminos só se sustenta se as etapas anteriores estiverem documentadas:

1. Conferir quem é o devedor: cartão CNPJ do condomínio, matrícula-mãe no Cartório de Registro de Imóveis e convenção.
2. Conferir quem representa hoje: última ata de eleição e eventual ata de destituição do síndico, eventual pessoa investida em poderes de representação (art. 1.348, § 1º, do Código Civil) e administradora contratada.
3. Montar o título ou a prova: contrato com duas testemunhas (art. 784, III, do Código de Processo Civil), duplicatas com comprovante e protesto ou confissão de dívida; sem título, monitória com ata, orçamento aprovado, balancete e e-mails.
4. Protestar e, se útil, negativar o CNPJ do condomínio, e tentar o acordo com a gestão nova, lembrando que a assembleia pode aprovar um rateio extra para pagar a dívida.
5. Executar, ou cobrar por monitória, o condomínio, citado na pessoa do síndico atual.
6. Pedir o Sisbajud no CNPJ, com repetição programada, e a penhora das cotas em atraso devidas por condôminos inadimplentes.
7. Pedir a penhora de percentual da arrecadação mensal, com depositário (o síndico, a administradora ou um terceiro) e proposta de percentual que não pare o prédio; perguntar em que conta a arrecadação cai e, se for conta da administradora, pedir ofício para que ela informe e retenha os valores.
8. Se o condomínio ou a administradora não retiver, pedir que os condôminos paguem em juízo a parcela penhorada (art. 855, I), já com a citação deles e prazo de defesa, porque há tribunal que exige citação prévia, e com a lista de unidades e titulares tirada das matrículas.
9. Documentado o esgotamento, pedir o redirecionamento aos condôminos, cada um na proporção da fração ideal, com citação e prazo de defesa de cada titular, incluindo a construtora pelas unidades não vendidas e quem comprou a unidade depois da dívida, sem pedir desconsideração da personalidade jurídica.
10. Só em último caso, pedir a penhora da unidade do condômino que não pagou a sua fração, inclusive quando for bem de família (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990).
11. Registrar a lição no cadastro: antes de contratar com condomínio, pedir a ata de eleição do síndico e a ata que aprovou a obra ou o orçamento que prevê o serviço, assinar com duas testemunhas, emitir contra o CNPJ do condomínio e registrar a conta onde a arrecadação cai.

Quais erros do credor transformam a cobrança do condomínio em prejuízo?

Os erros abaixo aparecem com frequência nas carteiras de quem presta serviço para prédios e explicam muitas das cobranças perdidas contra condomínios:

• Desistir da cobrança porque a conta do condomínio está vazia, sem perguntar pela arrecadação e pela conta da administradora.
• Aceitar a alegação de que a dívida é da gestão anterior, quando o devedor é o condomínio.
• Processar o síndico ou a administradora como devedores e colher a improcedência e os honorários de sucumbência.
• Pedir desconsideração da personalidade jurídica contra um condomínio, que não tem personalidade a desconsiderar.
• Pular direto para os condôminos sem esgotar a penhora da arrecadação e a intimação dos condôminos para depositar, como no caso em que o Superior Tribunal de Justiça negou o redirecionamento.
• Pedir bloqueio nas contas dos moradores sem citação e sem contraditório, e perder a medida num agravo.
• Esquecer de perguntar em que conta a arrecadação cai.
• Achar que um condômino paga a dívida inteira, quando cada um responde só pela sua fração ideal.
• Fazer obra sem a ata de aprovação e assinar contrato sem duas testemunhas, trocando a execução por uma monitória com discussão sobre a obra.

Qual é o checklist prático do credor?

O checklist abaixo organiza o que precisa estar pronto antes e durante a cobrança do condomínio devedor:

1. CNPJ do condomínio e matrícula-mãe conferidos.
2. Síndico atual identificado pela última ata de eleição.
3. Título executivo ou prova escrita montados.
4. Protesto feito.
5. Execução ou monitória proposta contra o condomínio.
6. Sisbajud pedido no CNPJ, com repetição.
7. Cotas em atraso penhoradas.
8. Percentual da arrecadação penhorado, com depositário.
9. Conta da administradora verificada e ofício pedido, se for o caso.
10. Condôminos intimados para depositar em juízo, se o condomínio não retiver.
11. Esgotamento documentado nos autos.
12. Redirecionamento pedido por fração ideal, com citação de cada titular.
13. Lição registrada no cadastro: ata de eleição, ata da obra, duas testemunhas e conta da arrecadação.

Como a TVR conduz a cobrança quando o devedor é um condomínio?

A TVR identifica, antes da primeira petição, quem representa o condomínio hoje e em que conta a arrecadação cai. Na prática, isso significa quatro movimentos coordenados. O primeiro é montar a cobrança contra o devedor certo, o condomínio, com o título executivo ou a prova escrita, citando o prédio na pessoa do síndico atual e afastando desde o início a discussão sobre a gestão anterior. O segundo é buscar o dinheiro onde ele está: bloqueio da conta, penhora das cotas em atraso e penhora de um percentual defensável da arrecadação, com depositário e, quando a arrecadação cai na conta da administradora, ofício para retenção. O terceiro é documentar cada etapa, com a intimação dos condôminos para depositar quando o condomínio não retém, para que o redirecionamento aos condôminos, se necessário, não caia num agravo por falta de esgotamento ou de contraditório. O quarto é decidir com o cliente, com a conta feita, quando a execução, o redirecionamento ou o acordo com a assembleia rendem mais. Na frente preventiva, a mesma leitura entra na blindagem contratual de quem atende prédios, como empresas de elevadores, portaria, limpeza, segurança e obras: contrato com duas testemunhas, ata de eleição do síndico, ata que aprova a obra e registro da conta onde a arrecadação cai.

Todo esse acompanhamento roda no painel próprio do escritório, plataforma desenvolvida pela TVR onde o cliente enxerga em tempo real a carteira de processos, os acordos em curso, os valores recuperados e os indicadores da operação. Por devedor, o painel mostra o condomínio, o síndico que o representa, as penhoras pedidas e o status de cada cobrança. Se na sua carteira existe um condomínio que parou de pagar e diz que a conta está vazia, agende uma reunião de diagnóstico gratuito: avaliamos juntos a carteira, a situação de cada prédio devedor e as medidas com melhor chance real de recuperação.

Vamos conversar.
O primeiro passo é o diagnóstico.

Em uma conversa inicial, entendemos a sua operação e mostramos quanto da sua carteira ainda dá para recuperar e como transformar inadimplência em caixa.