A empresa em recuperação judicial deve condomínio: o condomínio cobra fora da fila? O Tema 1.391 do STJ, a cota como crédito extraconcursal, a trava do bem essencial e de quem cobrar quando a unidade é alugada (CC 1.345, Lei 11.101 arts. 49 e 84 e CPC 784, X)

O condomínio não entra na fila. A cota de condomínio da unidade da empresa em recuperação judicial é crédito extraconcursal, mesmo a vencida antes do pedido, e pode ser executada no juízo cível sem habilitação, sem esperar o plano e sem a suspensão de 180 dias (Tema 1.391 do STJ). A penhora de bem essencial passa pelo juízo da recuperação.

Um exemplo hipotético ajuda. O Parque Logístico Vale do Tietê, condomínio fictício de 12 galpões, recebe o aviso de que a Distribuidora Horizonte Ltda., empresa fictícia dona do galpão 7, pediu recuperação judicial em 10/08/2026. A Horizonte deixou seis cotas em aberto antes do pedido, de março a agosto de 2026, de R$ 18.500,00 cada (R$ 111.000,00), e também não pagou setembro e outubro. O galpão 9 é alugado à fictícia Transportes Meridiano Ltda., que também está em recuperação, por um proprietário pessoa jurídica. O síndico profissional quer saber se habilita o crédito e espera o plano, se a cota anterior ao pedido também fica fora, se pode penhorar o galpão 7 e de quem cobra a cota do galpão 9.

A dúvida ganhou resposta nacional. A notícia oficial do STJ de 27/10/2026 divulgou a tese do Tema 1.391, julgado pela Segunda Seção em 13/05/2026 e publicado em junho de 2026: as cotas de condomínio da empresa em recuperação ficam fora do concurso de credores, mesmo as anteriores ao pedido. Este guia traduz a tese para quem cobra: o que ela cobre, o que ela não cobre e como executar. Os outros casos de crédito que fica fora do plano, como a venda feita depois do pedido e a garantia fiduciária, estão no artigo sobre crédito extraconcursal na recuperação judicial. Se o seu caso é o oposto, o condomínio como devedor, veja o artigo sobre condomínio devedor e a responsabilidade dos condôminos.

O cenário de inadimplência é amplo. Segundo a Serasa Experian, o Brasil fechou junho de 2026 com 9,1 milhões de CNPJs inadimplentes, R$ 232,9 bilhões em dívidas e média de 7,3 contas em atraso por empresa (Indicador de Inadimplência das Empresas, junho de 2026; o número mede empresas com ao menos uma dívida negativada). Quando uma dessas empresas é condômina e pede recuperação, a conta que ela deixa de pagar é rateada entre os demais condôminos até ser cobrada.

O que é crédito extraconcursal e por que a cota de condomínio é um deles?

Crédito extraconcursal é o crédito que fica fora da recuperação judicial: não entra na lista de credores, não espera a assembleia, não sofre o desconto nem o parcelamento do plano e pode ser cobrado pelas vias comuns. O crédito concursal é o oposto: existia na data do pedido, entra na lista e é pago na forma do plano aprovado. A regra geral está no art. 49 da Lei 11.101/2005.

Estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos.

A cota de condomínio é extraconcursal por causa da sua natureza. A cota é uma obrigação propter rem, isto é, uma obrigação que acompanha a coisa: quem é dono da unidade deve contribuir para as despesas do condomínio (Código Civil, art. 1.336, I), e quem compra a unidade herda a dívida do vendedor perante o condomínio. O art. 1.345 do Código Civil diz que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. A dívida é da unidade, não de um negócio da empresa.

O STJ usou esses dois fundamentos no Tema 1.391. Os dois primeiros itens da ementa, iguais nos três acórdãos, explicam a classificação.

A obrigação condominial possui natureza propter rem (CC, art. 1.345), vinculada ao direito de propriedade da unidade integrante de condomínio edilício, refletindo dever de rateio essencial à preservação e funcionamento do condomínio, o que reforça sua autonomia em face de obrigações mercantis da recuperanda.

As despesas condominiais enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, com aplicação analógica do art. 84, III, da LRF, justificando a classificação como créditos extraconcursais, independentemente do momento de sua constituição.

O art. 84, III, da Lei 11.101 é uma regra da falência: trata como extraconcursais, entre outras, as despesas com a administração do ativo. O STJ aplicou essa regra por analogia à recuperação judicial, porque a cota paga a conservação do próprio imóvel da recuperanda e, se ela não paga, os outros condôminos pagam no lugar dela.

Como era antes do Tema 1.391?

Antes do Tema 1.391, a resposta dependia da Turma. Até 2023, o STJ tratava a cota como extraconcursal; de 2023 a 2025, a Terceira Turma passou, na maior parte dos casos, a dividir as cotas pela data do pedido, com base no critério do fato gerador do Tema 1.051 (REsp 2.002.590/SP, 2023), com ao menos um acórdão em sentido contrário em 2025 (REsp 2.218.091/RJ, que tratou a cota como extraconcursal independentemente da data). Em 2025, a Terceira Turma ainda escrevia que “os débitos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial serão considerados concursais e deverão ser habilitados e pagos na forma do plano de recuperação judicial (Tema 1.051)” (REsp 2.120.167/DF, item 2). Em 13/05/2026, a Segunda Seção, que reúne as duas Turmas de direito privado, fixou por maioria a tese que vale para todos os tribunais.

A transição teve um caso fora do passo. Em sessão virtual encerrada em 25/05/2026, depois da sessão da Segunda Seção e antes da publicação do acórdão do repetitivo, a Terceira Turma ainda aplicou, por unanimidade, o critério da data do pedido a cotas anteriores (AgInt no AREsp 3.063.091/GO, DJEN de 28/05/2026). Até 29/10/2026, não localizamos decisão posterior nesse processo. A tese do Tema 1.391 é a que juízes e tribunais devem seguir (Código de Processo Civil, art. 927, III).

O que o STJ decidiu no Tema 1.391 e desde quando vale?

O STJ decidiu no Tema 1.391 que a cota de condomínio da empresa em recuperação judicial é crédito extraconcursal e pode ser executada no juízo cível, mesmo quando vencida antes do pedido. A tese foi fixada pela Segunda Seção, por maioria, em julgamento de recursos repetitivos de 13/05/2026; o relator para acórdão é o Ministro Raul Araújo, que abriu a divergência vencedora.

Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.

As datas importam para não confundir notícia com julgamento. O julgamento foi em 13/05/2026; os acórdãos foram disponibilizados no Diário de Justiça Eletrônico Nacional (DJEN) em 16/06/2026; os embargos de declaração contra a tese foram rejeitados por unanimidade, com acórdão no DJEN de 18/09/2026; e a notícia oficial do STJ que espalhou a tese é de 27/10/2026. Dois dos três recursos já transitaram em julgado. Por ser tese de recurso repetitivo, ela deve ser seguida por juízes e tribunais de todo o país (Código de Processo Civil, art. 927, III), e os processos que estavam suspensos à espera do julgamento voltam a andar. Depois do Tema, as duas Turmas de direito privado já aplicam a tese (AgInt no AREsp 3.049.404/RS, Terceira Turma, 22/09/2026, e AgInt no AREsp 2.895.997/GO, Quarta Turma, 20/10/2026, ambos por unanimidade).

Um dos casos mostra a fila dividida que a tese encerrou. Segundo o relatório do acórdão, um condomínio do Paraná executava uma incorporadora em recuperação por cotas de outubro de 2016 a agosto de 2021, num total de R$ 33.911,16, e a primeira instância dividiu a cobrança: as cotas anteriores ao pedido viraram certidão para habilitar na recuperação, e só as posteriores seguiram na execução. Antes do julgamento, as partes fizeram acordo, e esse recurso foi julgado prejudicado; a tese foi fixada nele e nos outros dois, do Rio de Janeiro, em que as recuperandas perderam.

A cota vencida antes do pedido de recuperação também fica fora do plano?

A cota vencida antes do pedido de recuperação também fica fora do plano: a tese diz “mesmo anteriores ao pedido”. O critério da data do pedido, que vale para quase todos os créditos, não se aplica à cota de condomínio, como explica o item 3 da ementa.

O critério temporal do art. 49, caput, da LRF não afasta a extraconcursalidade de obrigações civis propter rem que não se submetem aos efeitos do plano recuperacional.

Ao rejeitar os embargos de declaração, a Segunda Seção explicou que os Temas 1.051 e 1.391 convivem: o 1.051 é a regra geral, que classifica o crédito pela data do fato gerador, e o 1.391 é uma exceção restrita às despesas condominiais, regidas por norma especial. As cotas vencidas depois do pedido já ficavam fora pela própria regra do art. 49. No exemplo, as seis cotas de março a agosto e as de setembro e outubro estão todas fora do plano da Horizonte.

O prazo de 180 dias suspende a execução do condomínio?

O prazo de 180 dias não suspende a execução do condomínio. O stay period, período de proteção da empresa em recuperação, suspende as execuções e proíbe penhoras relativas a créditos “sujeitos à recuperação judicial” (Lei 11.101, art. 6º, II e III, e § 4º). A cota de condomínio não está sujeita, e o voto do relator para acórdão do Tema 1.391 é expresso:

Tais verbas não são atingidas pela suspensão do período de blindagem (stay period), impondo-se o prosseguimento dos feitos executivos.

A mesma palavra decide a prescrição. O art. 6º, I, suspende “o curso da prescrição das obrigações do devedor sujeitas ao regime desta Lei”. Pela letra do art. 6º, I, como a cota não é sujeita à recuperação, a prescrição de cada cota continua correndo enquanto o processo dura; não localizamos acórdão do STJ que diga o contrário para a cota. O condomínio que espera o plano corre o risco de perder cota por prescrição.

Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

O condomínio pode penhorar o galpão da empresa em recuperação?

O condomínio pode pedir a penhora do galpão da empresa em recuperação, inclusive do próprio imóvel que gerou a dívida, mas a penhora que recair sobre bem essencial à atividade passa pelo controle do juízo da recuperação. A tese tira a cota da fila; ela não tira o juízo da recuperação de cena. O item 4 da ementa diz isso com todas as letras.

Os créditos extraconcursais de natureza condominial podem ser executados no juízo cível competente, cabendo ao juízo da recuperação judicial apenas o controle de atos constritivos sobre bens essenciais.

O voto do relator para acórdão admite que “a execução pode prosseguir com a penhora do próprio imóvel gerador da dívida” e diz que o controle do juízo da recuperação sobre os bens indispensáveis à recuperação “implicará apenas eventualmente a suspensão de processos executórios”. Na prática: a execução anda, mas se a penhora cair sobre o galpão onde a empresa opera, sobre as máquinas ou sobre o estoque, o juízo da recuperação pode ser chamado a dizer se o bem é essencial e pode suspender ou substituir a constrição.

O art. 6º, § 7º-A, da Lei 11.101 vale para o condomínio?

O art. 6º, § 7º-A, não foi escrito para o condomínio. A lei só escreveu a trava do bem essencial para dois credores: o credor fiduciário e os demais do art. 49, §§ 3º e 4º, durante o prazo de suspensão (§ 7º-A), e o Fisco, nas execuções fiscais, até o encerramento da recuperação (§ 7º-B). Nenhum dos dois parágrafos cita a cota condominial, e o voto vencedor do Tema 1.391 não os usa para ela. Para a cota, a trava vem do próprio acórdão do Tema e dos precedentes das Turmas do STJ.

O disposto nos incisos I, II e III do caput deste artigo não se aplica aos créditos referidos nos §§ 3º e 4º do art. 49 desta Lei, admitida, todavia, a competência do juízo da recuperação judicial para determinar a suspensão dos atos de constrição que recaiam sobre bens de capital essenciais à manutenção da atividade empresarial durante o prazo de suspensão a que se refere o § 4º deste artigo [...]

Por quanto tempo dura o controle do juízo da recuperação sobre a penhora?

A duração do controle do juízo da recuperação ainda divide as Turmas do STJ, e o Tema 1.391 não fixou prazo. A Terceira Turma, em 2025, limitou esse controle ao período de blindagem, os 180 dias do stay period: um dos acórdãos tem a rubrica “competência do juízo da execução individual, exceto em relação a bens essenciais durante o stay period” (REsp 2.218.091/RJ, julgado em 25/08/2025, por unanimidade), e outro diz que, decorrido o prazo, essa competência se exaure (AREsp 2.568.726/GO, Terceira Turma, 01/09/2025, por unanimidade). A Quarta Turma, em outubro de 2026, escreveu que a substituição da constrição sobre bens de capital essenciais cabe ao juízo da recuperação até o encerramento da recuperação (AgInt no AREsp 2.940.514/DF, 06/10/2026, por unanimidade). A Segunda Seção ainda não resolveu essa diferença. Para o condomínio, a consequência prática é a mesma: escolher bem o que penhorar primeiro.

Em que ordem o condomínio pode pedir a penhora?

A ordem da penhora decide se a execução anda ou trava no controle do juízo da recuperação. Bem de capital essencial é o bem sem o qual a empresa para: o galpão onde ela opera, as máquinas, o estoque. O que não é bem de capital, como crédito a receber, veículo parado ou unidade que não é a sede da operação, tende a não passar por essa trava. Em um caso da Quarta Turma, o dinheiro bloqueado em execução de cotas foi liberado ao condomínio e a execução seguiu, com autorização para novas constrições (REsp 2.168.941/SP, julgado em 09/02/2026, por unanimidade; embargos da recuperanda rejeitados em junho e em setembro de 2026), mas o acórdão não discutiu se o valor era essencial à atividade: não serve para prometer que dinheiro em conta nunca passa pela trava. Não localizamos acórdão posterior ao Tema sobre o controle de bloqueio em conta; os precedentes falam de bens de capital essenciais. Uma ordem prudente:

1. Créditos e valores que a empresa tem a receber, inclusive a penhora no rosto dos autos, que o próprio voto vencedor menciona como medida mantida.
2. Valores em conta pelo SisbaJud, sabendo que a empresa pode levar a discussão ao juízo da recuperação.
3. Bens que não são de capital: veículos ociosos, outras unidades que não são a sede operacional.
4. O próprio imóvel gerador da dívida, que a tese admite penhorar; se ele for essencial à atividade, o pedido passa pelo juízo da recuperação, que pode suspender ou substituir a constrição. Substituir não é liberar o devedor: é trocar o bem penhorado.

De quem o condomínio cobra: da empresa em recuperação, do dono do imóvel ou do banco?

O condomínio cobra de quem é dono da unidade, porque a cota acompanha a unidade (Código Civil, arts. 1.336, I, e 1.345). Se a empresa em recuperação é a proprietária, como a Horizonte no galpão 7, o condomínio executa a própria empresa, fora do plano. Se a empresa do grupo que é dona da unidade não é a mesma que opera nela, a cota é de quem consta na matrícula; o artigo sobre grupo em recuperação e quem deve ao credor explica por que cada empresa do grupo responde pelas próprias dívidas.

Se a empresa em recuperação comprou a unidade por compromisso não registrado e já está na posse, vale o Tema 886 do STJ.

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto

E se a empresa em recuperação é só inquilina da unidade?

Se a empresa em recuperação é só inquilina, o condomínio cobra o proprietário da unidade, que responde pela cota perante o condomínio. A Lei de Locações divide as despesas entre locador e locatário, mas essa divisão vale entre os dois, não contra o condomínio. O voto do relator para acórdão do Tema 1.391, reproduzindo precedente da Segunda Seção, diz que a Lei de Locações não isenta “o locador-proprietário, possuidor indireto do imóvel, da obrigação de arcar com as despesas condominiais, quando o locatário, possuidor direto, eventualmente tornar-se inadimplente”, e conclui:

O proprietário-locador terá, então, em última instância, de responder pela obrigação, pois seria descabido onerar-se os demais condôminos pelo inadimplemento do locatário

Em 2012, a Terceira Turma já tinha reconhecido a legitimidade do proprietário-locador perante o condomínio por deveres condominiais descumpridos pelo locatário (REsp 1.125.153/RS). O proprietário, por sua vez, cobra a inquilina pelo contrato: a Lei 8.245/1991 obriga o locatário a “pagar as despesas ordinárias de condomínio” (art. 23, XII) e o locador a “pagar as despesas extraordinárias de condomínio” (art. 22, X), e permite ao locador cobrar os encargos “juntamente com o aluguel do mês a que se refiram” (art. 25). O crédito de aluguel e encargos é título executivo (CPC, art. 784, VIII).

Esse crédito do proprietário contra a inquilina em recuperação é crédito do contrato de locação. Pela regra geral, ele segue a data do fato gerador (Tema 1.051): o que venceu antes do pedido entra na recuperação da inquilina. Não localizamos decisão do STJ sobre esse regresso do locador. No exemplo, o condomínio cobra a cota do galpão 9 do proprietário, e o proprietário cuida da Transportes Meridiano, inclusive pelo caminho da ação de despejo por falta de pagamento.

E se o galpão está alienado ao banco?

Se o galpão está alienado fiduciariamente ao banco, o condomínio pode pedir a penhora do próprio imóvel, citando também o credor fiduciário. A Segunda Seção decidiu, por maioria, que, “em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002” (REsp 1.929.926/SP, 2025, item 1). O caminho do banco está no artigo sobre alienação fiduciária de imóvel.

Para a administradora que trabalha com empresa garantidora de cotas: a antecipação das cotas pela garantidora não tira do condomínio a legitimidade para cobrar, salvo sub-rogação ou cessão expressa (REsp 2.159.915/PR, Terceira Turma, 2025).

Como o condomínio cobra: título, documentos, encargos e prazo?

O condomínio cobra a cota pela execução de título extrajudicial, sem precisar de ação de conhecimento, desde que tenha os documentos que provam a contribuição. Título executivo extrajudicial é o documento que permite executar direto; a cota com convenção e ata é um deles.

o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

A execução corre no juízo cível competente, a vara comum, e não na vara da recuperação. O passo a passo da execução está no artigo sobre execução de título extrajudicial. Sem convenção ou ata que comprove a cota, o caminho é a ação de cobrança. Os documentos que sustentam o título:

• Convenção de condomínio registrada.
• Atas das assembleias que aprovaram o orçamento, o rateio e as cotas extraordinárias.
• Planilha da unidade com competência, vencimento, valor, multa, juros e correção de cada cota.
• Boletos e extrato que mostram o não pagamento.
• Matrícula atualizada da unidade: quem é o proprietário e se há alienação fiduciária ou compromisso de compra e venda.
• Contrato de locação, se a unidade estiver alugada, para orientar a cobrança do proprietário.
• Número do processo de recuperação e a vara, para informar nos autos e para o eventual controle de penhora.

Os encargos são os do Código Civil, e não os do plano, porque a cota não entra no plano. O art. 1.336, § 1º, com a redação da Lei 14.905/2024, sujeita o condômino que não paga “à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito”. O cálculo dos juros legais está no artigo sobre juros de mora e correção monetária. O prazo é de 5 anos para cada cota, contado do dia seguinte ao vencimento (Tema 949; Código Civil, art. 206, § 5º, I), como explica o guia de prescrição de dívidas.

Quanto o condomínio do exemplo pode cobrar?

No exemplo hipotético, o Parque Logístico Vale do Tietê pode cobrar da Horizonte as cotas antes e depois do pedido, na mesma execução ou por aditamento:

1. Seis cotas de março a agosto de 2026: 6 × R$ 18.500,00 = R$ 111.000,00 de principal.
2. Multa de até 2% (Código Civil, art. 1.336, § 1º): R$ 2.220,00 sobre esse principal.
3. Juros e correção conforme a convenção, ou, sem previsão, os juros do art. 406 e a correção legal.
4. Setembro e outubro de 2026: mais R$ 37.000,00 de principal, com os mesmos encargos.
5. Se o condomínio esperasse o plano, cada cota prescreveria ao completar 5 anos do vencimento (a de março de 2026 em março de 2031), e enquanto isso o rateio do que falta cairia sobre os outros 11 galpões: cerca de R$ 10 mil por unidade só pelas seis primeiras cotas.

E se a recuperação judicial virar falência?

Se a recuperação judicial virar falência, a execução individual do condomínio para, e o condomínio passa a receber no processo de falência. A Terceira Turma decidiu, por maioria:

A execução individual na qual se exigem débitos condominiais, sejam concursais ou extraconcursais, não pode prosseguir após a decretação da falência, pois os créditos se submetem aos efeitos do regime falimentar, devendo ser pagos observada a ordem estabelecida nos artigos 83 e 84 da Lei nº 11.101/2005.

A cota vencida depois da quebra é dívida da massa, extraconcursal (art. 84, III). A classificação da cota vencida antes da falência ainda tem decisões nos dois sentidos no STJ, e o Tema 1.391, cuja tese fala de recuperação judicial, não resolveu expressamente essa questão. O que fazer quando o devedor quebra está no guia de habilitação de crédito na falência. Por isso o condomínio acompanha o processo da recuperação: a convolação em falência muda o caminho da cobrança.

O fornecedor da empresa em recuperação também ficou fora da fila?

O fornecedor da empresa em recuperação não ficou fora da fila com o Tema 1.391. A tese é restrita às despesas condominiais. Para os demais créditos, vale a regra geral do Tema 1.051.

Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador.

A nota fiscal, o serviço, o aluguel e o empréstimo com fato gerador anterior ao pedido entram na recuperação e seguem a lista de credores, a assembleia e o plano. A venda feita depois do pedido já ficava fora pelo próprio art. 49 e pelo art. 67, como explica o artigo sobre crédito extraconcursal. E “despesas do imóvel” não é uma categoria jurídica: o IPTU é crédito fiscal, cobrado por execução fiscal (art. 6º, § 7º-B); água e luz são fornecimento; o aluguel é contrato. Nenhum deles é cota de condomínio.

A tese vale para shopping, condomínio de lotes e recuperação extrajudicial?

A tese do Tema 1.391 foi fixada para a unidade de condomínio edilício na recuperação judicial; para shopping, condomínio de lotes e recuperação extrajudicial, não localizamos decisão do STJ que a aplique. Em shopping center, o “condomínio” do lojista costuma ser encargo do contrato de locação com o empreendedor, e a cobrança segue o contrato. Em condomínio de lotes ou associação sem convenção de condomínio edilício, a análise começa pela convenção e pelo estatuto. Na recuperação extrajudicial, a mesma lógica (obrigação da unidade, não da empresa) tende a valer, mas o Tema foi fixado para a judicial; o procedimento está no guia de recuperação extrajudicial do devedor.

Como fica cada crédito contra a empresa em recuperação?

Cada crédito contra a empresa em recuperação tem um tratamento, e a cota de condomínio é o único deste quadro que fica fora da fila pela natureza da obrigação, mesmo quando anterior ao pedido:

O que o síndico e a administradora fazem nos primeiros 30 dias?

Nos primeiros 30 dias depois do aviso de recuperação judicial de um condômino, o síndico ou a administradora organiza a prova e escolhe o caminho da cobrança. A sequência que a TVR recomenda:

1. Conferir na matrícula quem é o dono da unidade e se há alienação fiduciária ou compromisso de compra e venda: é dele que se cobra (CC 1.345; Tema 886).
2. Separar as cotas por competência e vencimento, anteriores e posteriores ao pedido: todas ficam fora do plano, mas a planilha organizada evita discussão e mostra o prazo de prescrição de cada uma.
3. Evitar habilitar a cota na recuperação como crédito concursal e não esperar o edital: a cota não entra na lista de credores.
4. Reunir o título: convenção, atas, planilha e boletos (CPC, art. 784, X).
5. Enviar notificação extrajudicial à empresa e, se for o caso, ao proprietário-locador: a lei não exige a notificação para executar, mas ela documenta a boa-fé e abre espaço para acordo.
6. Ajuizar ou manter a execução no juízo cível, informar nos autos a existência da recuperação e pedir o prosseguimento com base no Tema 1.391 e no art. 927, III, do CPC.
7. Pedir primeiro a penhora do que não é bem de capital essencial e, se a penhora recair sobre bem essencial, aguardar a manifestação do juízo da recuperação.
8. Se a unidade é alugada, cobrar o proprietário e deixar com ele a cobrança da inquilina pelo contrato.
9. Acompanhar o processo da recuperação pelo DJEN: a convolação em falência faz a execução individual parar.
10. Registrar cotas, prazos de prescrição e andamentos e revisar a convenção: multa de até 2%, juros e correção claros, foro e cobrança do proprietário quando a unidade estiver locada.

Quais erros custam caro ao condomínio?

Os erros que mais custam ao condomínio com um condômino em recuperação são de enquadramento: tratar a cota como se fosse crédito do plano, ou tratar outros créditos como se fossem cota.

1. Habilitar a cota como crédito concursal e esperar o plano.
2. Deixar a cota prescrever porque a empresa está em recuperação: a prescrição de cada cota segue correndo.
3. Cobrar a inquilina em recuperação em vez do proprietário da unidade.
4. Pedir primeiro a penhora do galpão onde a empresa opera e travar a execução no controle do juízo da recuperação.
5. Executar sem convenção e sem ata que comprovem a cota.
6. Aceitar o desconto do plano para um crédito que não está no plano.
7. Tratar aluguel, IPTU, água, luz ou fornecimento como se fossem cota de condomínio.
8. Deixar de citar o credor fiduciário quando o imóvel está alienado ao banco.

O que o condomínio precisa ter em mãos antes de cobrar o condômino em recuperação?

Antes de cobrar o condômino em recuperação, o condomínio precisa ter em mãos o título, a identificação do devedor certo e o controle dos prazos. O checklist:

• Convenção registrada e atas que aprovaram o orçamento e as cotas.
• Planilha por unidade, cota a cota, com vencimento e data de prescrição.
• Matrícula atualizada: proprietário, compromisso de compra e venda, alienação fiduciária.
• Contrato de locação da unidade, se houver.
• Número e vara da recuperação judicial e a data do pedido.
• Lista de bens que não são de capital essencial para indicar à penhora.
• Cláusula da convenção sobre multa, juros, correção e foro.
• Acompanhamento do processo da recuperação para saber se houve falência.

Como a TVR conduz a cobrança do condomínio contra o condômino em recuperação?

A TVR conduz a cobrança do condomínio contra o condômino em recuperação separando, primeiro, o que está dentro e o que está fora da recuperação: a cota de condomínio, de um lado, e aluguel, fornecimento e tributos, de outro. Monta o título com convenção, atas e planilha, identifica na matrícula quem responde pela unidade e escolhe a ordem de penhora para não travar a execução no controle do juízo da recuperação, sem presumir má-fé do condômino e com espaço para acordo (gestão de inadimplência). Revisa a convenção e os contratos de locação das unidades para deixar claros multa, juros, correção, foro e a responsabilidade do proprietário (blindagem contratual, veja cláusulas que blindam o crédito), e acompanha os sinais de atraso antes que virem cotas prescritas (atuação preventiva). Durante todo o trabalho, o condomínio ou a administradora acompanha cada cota, cada prazo de prescrição, acordos e indicadores em tempo real no painel próprio da TVR, uma plataforma desenvolvida pelo escritório.

Se o seu condomínio ou a sua administradora tem uma empresa em recuperação judicial entre os condôminos, ou mais de uma unidade em atraso ao mesmo tempo, agende uma reunião de diagnóstico gratuito em tvradv.com.br.

Vamos conversar.
O primeiro passo é o diagnóstico.

Em uma conversa inicial, entendemos a sua operação e mostramos quanto da sua carteira ainda dá para recuperar e como transformar inadimplência em caixa.