Alienação fiduciária de imóvel: como o credor executa a garantia no cartório e quando vale ir à Justiça

O acordo de parcelamento foi assinado com tudo o que o manual recomenda: confissão de dívida com valor certo, aval dos sócios e um imóvel dado em garantia fiduciária pelo sócio majoritário, com o registro devidamente averbado na matrícula. No terceiro mês, a empresa devedora simplesmente parou de pagar. O gestor de crédito abre a pasta, confirma que a garantia está registrada e faz a pergunta que interessa: quanto tempo eu levo para transformar esse imóvel em dinheiro? A resposta costuma surpreender quem só conhece penhora e leilão judicial. Na alienação fiduciária de imóvel, o credor não precisa pedir a um juiz que constrinja o bem, porque ele já é o proprietário do imóvel, sob condição resolutiva. O caminho corre no registro de imóveis, com prazos legais curtos, e termina em leilão público.

Essa é a garantia mais forte do direito brasileiro, e o credor empresarial a encontra com muito mais frequência do que imagina: no imóvel do sócio que garante a dívida da operadora, na holding familiar que reforça um acordo de parcelamento, na venda de equipamento de alto valor a prazo. Duas notícias recentes tornaram o tema urgente para quem cobra. A primeira é legislativa: a Lei 14.711/2023, o marco legal das garantias, reescreveu o rito e virou a lógica do risco a favor do credor no ponto mais importante deste guia, o saldo remanescente, que hoje continua cobrável quando o leilão não cobre a dívida (art. 27, § 5º-A, da Lei 9.514/97). A segunda é jurisprudencial: entre dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 o STJ decidiu duas questões centrais, uma delas em recurso repetitivo, sobre o ponto de não retorno do procedimento e sobre a liberdade de o credor escolher entre o cartório e a Justiça.

O que é alienação fiduciária de imóvel e por que ela é a garantia mais forte?

Porque nela o credor não tem apenas um direito sobre a coisa do devedor: ele tem a propriedade da coisa. Pelo art. 22 da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023, a alienação fiduciária de imóvel é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel. Traduzindo para a prática da cobrança: enquanto a dívida existe, o imóvel está em nome do credor na matrícula, e o devedor fica com a posse direta e com um direito real de aquisição. Pago o débito, a propriedade se resolve automaticamente e volta para o devedor. Não pago, o credor consolida em seu nome a propriedade que já era dele sob condição, e leva o imóvel a leilão.

Duas características do art. 22 interessam diretamente ao credor empresarial. A primeira está no caput: a garantia pode ser de obrigação própria ou de terceiro, o que autoriza expressamente que o sócio, a holding da família ou uma empresa do grupo dê um imóvel para garantir a dívida de outra pessoa jurídica. Quem dá o imóvel nesse arranjo é o terceiro fiduciante, e ele tem direitos próprios no procedimento, sobretudo o de ser intimado. A segunda está no § 1º: a alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário. Qualquer empresa credora pode tomar um imóvel em garantia fiduciária, e é aí que a maioria das operações B2B deixa dinheiro na mesa, preferindo garantias mais fracas por desinformação, como comparamos no guia sobre aval, fiança e garantias reais.

O que faz a garantia existir é o registro. Sem o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, não há propriedade fiduciária, não há direito real e não há rito extrajudicial: o que sobra é uma promessa contratual, cobrável como qualquer obrigação comum. Por isso, em um acordo de parcelamento ou em uma confissão de dívida garantida por imóvel, o serviço não termina na assinatura. Termina quando a certidão da matrícula volta do registro de imóveis com a garantia averbada.

Há ainda uma cláusula que decide o destino do leilão e quase sempre é preenchida sem atenção. O art. 24, VI, exige que o contrato indique, para efeito de venda em leilão, o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão. Esse valor é o preço mínimo do primeiro leilão. Um valor irreal, muito acima do mercado, condena o primeiro leilão ao fracasso e empurra o credor para o segundo. E o § 1º do mesmo artigo cria um piso: se o valor convencionado for inferior à base de cálculo do imposto de transmissão, prevalece a base do ITBI. Negociar bem essa cláusula, e prever a revisão periódica do valor, é parte da blindagem contratual do crédito.

O devedor parou de pagar: como começa a execução da garantia?

Com um requerimento ao registro de imóveis, não com uma petição ao juiz. Pelo art. 26 da Lei 9.514/97, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O passo prático é o § 1º: a requerimento do credor, o oficial do registro de imóveis intima o devedor e o terceiro fiduciante a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, os demais encargos contratuais, os encargos legais (inclusive tributos), as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. Esse pagamento integral é a purgação da mora do rito fiduciário, e ele é mais amplo do que a maioria dos devedores espera: não basta quitar a parcela atrasada, é preciso zerar tudo o que vencer até o dia do pagamento, com encargos e custos.

Antes da intimação pode existir uma carência, e aqui a Lei 14.711/2023 resolveu uma discussão antiga. Pelo art. 26, § 2º, o contrato pode estabelecer prazo de carência após o vencimento para que a intimação seja requerida, e pelo § 2º-A, se o contrato não estabelecer prazo algum, a carência é de 15 dias. Antes de 2023, contrato omisso gerava litígio sobre o momento adequado do requerimento. Hoje a lei supre a omissão, o que dá previsibilidade ao credor e retira do devedor um argumento processual fácil.

A intimação é o coração do procedimento, e o § 3º exige que ela seja pessoal e contenha advertência expressa de que, não purgada a mora no prazo legal, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário e o imóvel levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A. Ela pode ser promovida pelo oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca do imóvel ou do domicílio de quem deva receber, ou pelo correio com aviso de recebimento. E o devedor que se esconde não trava a garantia: pelos §§ 3º-A e 3º-B, procurado por duas vezes sem ser encontrado, havendo suspeita motivada de ocultação, cabe intimação por hora certa, com aplicação subsidiária dos arts. 252 a 254 do CPC, inclusive na portaria do condomínio. Pelos §§ 4º, 4º-A e 4º-B, o devedor em lugar ignorado, incerto ou inacessível é intimado por edital, publicado por três dias em jornal, cabendo ao devedor a responsabilidade de informar mudança de domicílio. Um detalhe do § 4º-B decide a validade de todo o procedimento: se o contrato traz contato eletrônico do devedor, é imprescindível enviar a intimação também por essa via, com pelo menos 15 dias de antecedência do edital. É um contraste eloquente com a execução judicial, em que o devedor não encontrado para citação costuma custar meses ao credor.

Dois detalhes que os credores esquecem e que valem dinheiro. O primeiro: pelo art. 22, § 6º, o inadimplemento de qualquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, tema que detalhamos no guia sobre vencimento antecipado da dívida; mas o § 9º exige que, feita essa opção, ela seja informada na própria intimação do art. 26, § 1º. Quem esquece cobra menos do que podia. O segundo: pelo art. 26, § 1º-A, quando vários imóveis situados em circunscrições diferentes garantem a mesma dívida, a intimação pode ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e vale para todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis. Garantia multi-imóvel deixou de ser um pesadelo logístico.

O que muda quando a propriedade é consolidada?

Muda o jogo, porque a consolidação é o ponto de não retorno do procedimento. Pelo art. 26, § 7º, decorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, o oficial certifica esse fato e averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova de que o credor pagou o imposto de transmissão e, se for o caso, o laudêmio. Duas consequências práticas. A primeira é financeira: quem consolida paga ITBI, e esse custo entra na conta da rota do cartório desde o início, antes de qualquer dinheiro entrar. A segunda é jurídica, e o STJ acabou de fixá-la em recurso repetitivo.

No Tema repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado por unanimidade em 10 de dezembro de 2025), o STJ separou dois regimes no tempo. Nos contratos anteriores à Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade e purgada a mora nos moldes do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, exigia-se o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato. Já a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a mora tenha sido purgada, ao devedor resta apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. A leitura para quem cobra é direta: depois da averbação da consolidação, o devedor não ressuscita o contrato pagando o atraso. O que ele ainda pode fazer é comprar o imóvel de volta, e por outro preço.

Esse direito de preferência do art. 27, § 2º-B, existe da averbação da consolidação até a data da realização do segundo leilão, e o seu preço é o valor da dívida somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais e aos tributos, inclusive o imposto de transmissão e o laudêmio pagos pelo credor na consolidação, além das despesas de cobrança e de leilão, cabendo ainda ao fiduciante os encargos tributários e as despesas da nova aquisição. Ou seja: não é purga de mora, é recompra pelo valor integral. Por ser decisão em recurso repetitivo, a tese vincula as instâncias ordinárias, e isso reduz sensivelmente o espaço de discussão que o devedor tinha depois da consolidação.

Como funciona o leilão e o que acontece com o dinheiro?

Consolidada a propriedade, o credor tem prazo para vender. Pelo art. 27, caput, na redação da Lei 14.711/2023, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 dias, contado da data do registro da consolidação. Atenção a este número, porque a internet ainda repete o prazo antigo: até a Lei 14.711/2023 eram 30 dias, e hoje são 60. Se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato (art. 24, VI), realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Pelo § 10 do art. 27, leilões e editais podem ser eletrônicos, o que na prática ampliou muito o alcance da venda.

O segundo leilão tem uma régua própria, e ela ficou melhor para o credor. Pelo art. 27, § 2º, na redação da Lei 14.711/2023, será aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas (inclusive emolumentos cartorários), dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. E, não havendo lance que alcance esse referencial mínimo, o credor fiduciário pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem. Antes de 2023 o segundo leilão simplesmente frustrava e o credor ficava com o imóvel; hoje ele tem a opção de aceitar dinheiro na metade da avaliação, o que muitas vezes é melhor do que herdar um imóvel com condomínio, IPTU e ocupante dentro. As definições de dívida, despesas e encargos do imóvel estão no § 3º: dívida é o saldo devedor da operação na data do leilão, com juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais.

E o dinheiro que sobra não é do credor. Pelo art. 27, § 4º, na redação da Lei 14.711/2023, nos cinco dias seguintes à venda em leilão o credor entrega ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos, e essa entrega importa em recíproca quitação. Repare no destinatário: a lei manda entregar o excedente ao fiduciante, ou seja, a quem deu o imóvel em garantia, que nem sempre é o devedor da obrigação. Ficar com o excedente é uma das formas mais rápidas de transformar uma execução de garantia bem conduzida em ação de indenização contra o próprio credor. Vale registrar o outro lado da moeda patrimonial: pelo art. 27, § 8º, o fiduciante responde pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos que incidam sobre o imóvel até a data em que o fiduciário for imitido na posse.

Sobre a posse, o art. 30 é um dos dispositivos mais eficientes do sistema: comprovada a consolidação da propriedade, a reintegração de posse é concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação, em favor do fiduciário, do cessionário, dos sucessores e do arrematante. E o parágrafo único, na redação da Lei 14.711/2023, fecha a porta das defesas tardias: arrematado o imóvel, ou consolidada definitivamente a propriedade depois de leilões frustrados, as ações judiciais que discutam estipulações contratuais ou requisitos procedimentais da cobrança e do leilão não obstam a reintegração e se resolvem em perdas e danos, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante. Guarde essa exceção: a intimação é hoje o único vício capaz de segurar o imóvel depois do leilão. É por isso que ela merece o cuidado obsessivo do credor.

Se o imóvel valer menos que a dívida, eu perco o resto do crédito?

Não, e este é o ponto em que a maior parte do conteúdo disponível na internet está desatualizada. Na redação antiga do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97, se o segundo leilão não alcançasse o referencial mínimo, a dívida era considerada extinta, e o § 6º mandava o credor dar quitação ao devedor em cinco dias. A Lei 14.711/2023 mudou os dois dispositivos: o § 5º passou a dizer apenas que o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de devolver o sobejo, sem qualquer menção a extinção da dívida, e o § 6º foi expressamente revogado. Quem lê texto antigo, ou resumo produzido antes de 2023, conclui exatamente o contrário do que a lei diz hoje.

A regra vigente está no art. 27, § 5º-A, incluído pela Lei 14.711/2023: se o produto do leilão não bastar para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continua obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por ação de execução e, se for o caso, por excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção prevista no art. 26-A, § 4º. Para o credor empresarial, a consequência é enorme: o imóvel deixou de ser um teto de recuperação e voltou a ser o que uma garantia deve ser, um reforço do crédito. Depois do leilão, o saldo segue cobrável na execução de título extrajudicial, inclusive contra avalistas e demais coobrigados, e as outras garantias da mesma dívida continuam disponíveis.

O cálculo desse saldo tem regra própria quando o leilão frustra e o credor fica com o imóvel. Pelo art. 27, § 6º-A, na hipótese do § 5º, para apurar o saldo remanescente deduz-se do valor atualizado da dívida o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do § 2º, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. Em outras palavras, o credor que se torna dono do imóvel não abate o preço que conseguir revendê-lo depois, e sim aquele referencial legal, e cobra a diferença que sobrar. É uma conta que precisa ser feita com apoio contábil e documentada desde o início do procedimento, porque será exatamente ela o objeto da execução do saldo.

Posso ignorar o leilão e executar a dívida direto na Justiça?

Pode. O rito extrajudicial da Lei 9.514/97 é uma faculdade do credor, não uma condição de procedibilidade da cobrança. O entendimento não é novidade de 2026: a Terceira Turma do STJ já havia decidido nesse sentido no REsp 1.965.973, relatado pelo ministro Villas Bôas Cueva e julgado por unanimidade em 15 de fevereiro de 2022, e o reafirmou no REsp 1.978.188, relatado pelo ministro Humberto Martins e julgado por unanimidade em 3 de fevereiro de 2026. A tese, agora com a estabilidade que só a reiteração dá, é a de que o credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel não está obrigado a promover a execução extrajudicial da garantia e pode optar pela execução judicial integral do crédito, desde que o título reúna liquidez, certeza e exigibilidade (art. 783 do CPC). Um dos fundamentos é elegante: a via judicial oferece ao devedor até mais oportunidades de defesa do que a extrajudicial, com embargos e produção de prova, de modo que a escolha do credor não lhe causa prejuízo.

Na prática, a escolha entre as duas rotas não é ideológica, é aritmética. Compare o valor de avaliação do imóvel com o saldo devedor atualizado, some o ITBI, os emolumentos e a comissão do leiloeiro, e olhe o restante do patrimônio conhecido do devedor e dos coobrigados. A tabela resume as duas rotas:

Vale reconhecer o quanto a rota do cartório melhorou. Antes da Lei 14.711/2023, ir ao registro de imóveis significava aceitar um teto de recuperação (a dívida se extinguia com o leilão frustrado), correr o risco de um segundo leilão vazio e conviver com constrições de outros credores sobre o direito do fiduciante. Hoje o saldo remanescente sobrevive, o credor pode aceitar lance de metade da avaliação, penhoras de terceiros não travam a excussão e a garantia multi-imóvel tem regra própria no art. 27-A, que permite excutir os imóveis em ato simultâneo ou em atos sucessivos, na ordem escolhida pelo credor, até a satisfação integral do crédito. Esse conjunto integra o mesmo movimento legislativo que tratamos no guia sobre o marco legal das garantias.

Um cliente nosso do setor de distribuição alimentícia enfrentou exatamente essa decisão. O acordo de parcelamento firmado com uma rede devedora tinha como reforço um imóvel do sócio, dado em garantia fiduciária como terceiro fiduciante e devidamente registrado. Quando o acordo furou, a conta foi feita antes de qualquer providência: avaliação do imóvel, saldo atualizado, custo de ITBI e leilão, e levantamento do patrimônio do sócio avalista. O caminho escolhido combinou as duas rotas na sequência que a lei permite, com a excussão da garantia para converter o imóvel em caixa e a cobrança do saldo pela via judicial contra os coobrigados. A garantia não foi o fim da cobrança, foi a primeira parcela dela.

Esse leilão sem juiz é legal?

Sim, e a questão já foi decidida pelo Supremo em repercussão geral. No Tema 982 (RE 860.631, relator ministro Luiz Fux), o Plenário do STF fixou por unanimidade, em 26 de outubro de 2023, a tese de que é constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, dada a sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. O acórdão foi publicado em 14 de fevereiro de 2024. Vale ler o julgado com precisão: a controvérsia submetida ao Supremo tratava do procedimento nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, e o que a Corte afastou foi a alegação de ofensa ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outras razões porque o devedor pode recorrer ao Judiciário sempre que houver irregularidade no procedimento. Ou seja, o modelo é válido, o que não dispensa a análise concreta de cada contrato e de cada rito conduzido. O recado prático para o credor é o mesmo dos tópicos anteriores: quem cumpre o rito à risca, sobretudo a intimação, tem um procedimento sólido; quem improvisa entrega ao devedor o único argumento que ainda funciona.

Penhora de outro credor atrapalha? E se o devedor entrar em recuperação judicial?

A penhora de outro credor não atrapalha, e esse é um dos pontos menos conhecidos da Lei 14.711/2023. Pelos §§ 11 e 12 do art. 27, direitos reais de garantia e constrições que recaiam sobre o direito real de aquisição do fiduciante, como penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades, não obstam a consolidação da propriedade nem a venda do imóvel, e os titulares dessas garantias e constrições se sub-rogam no direito ao eventual saldo. Em termos de disputa entre credores, isso coloca o fiduciário em posição muito confortável: o que os demais alcançam é o sobejo, se houver, e não o imóvel. É uma inversão relevante da lógica do concurso de credores: quem tem penhora sobre o direito do fiduciante não disputa o imóvel, disputa o eventual saldo, e é sobre esse saldo que a constrição se transfere.

Ainda no capítulo das relações com terceiros, duas regras úteis. O art. 27, § 7º, permite denunciar a locação do imóvel com prazo de 30 dias para desocupação, salvo aquiescência escrita do fiduciário, devendo a denúncia ser feita em até 90 dias contados da consolidação da propriedade, desde que essa condição conste de cláusula contratual específica com destaque gráfico. Sem a cláusula destacada, o inquilino permanece e o credor herda um imóvel ocupado, com a desocupação a ser discutida pelas vias próprias. Já o art. 31 registra que o fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida fica sub-rogado de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária, o que na prática abre uma saída negocial elegante quando um dos coobrigados prefere assumir a posição do credor a ver o imóvel leiloado.

Quais erros do credor destroem a própria garantia?

A alienação fiduciária é forte, mas o procedimento é formal, e quem erra a forma perde vantagem. Os sete erros mais frequentes:

• Errar a intimação do devedor ou do terceiro fiduciante. Depois do leilão, é o único vício que ainda impede a reintegração de posse, porque o art. 30, parágrafo único, ressalva expressamente a exigência de notificação. Todo o resto se resolve em perdas e danos.
• Fixar no contrato um valor de imóvel irreal, sem critério de revisão (art. 24, VI). Valor inflado condena o primeiro leilão; valor abaixo da base de cálculo do ITBI é substituído por ela (§ 1º).
• Não registrar a alienação fiduciária na matrícula. Sem registro não existe propriedade fiduciária nem rito extrajudicial: a garantia vira uma obrigação contratual comum.
• Ficar com o valor que sobejar do leilão. O art. 27, § 4º, manda entregá-lo ao fiduciante em cinco dias, com recíproca quitação, e a retenção indevida abre flanco de indenização.
• Supor que a dívida se extingue quando o segundo leilão frustra. Na garantia empresarial, o art. 27, § 5º-A, mantém o saldo remanescente cobrável, e o antigo § 6º está revogado. Quem acredita no texto velho simplesmente deixa de cobrar o que tem direito a receber.
• Aplicar a lógica empresarial ao financiamento de imóvel residencial do devedor. Ali vale o art. 26-A: a dívida se extingue com o segundo leilão frustrado (§ 4º) e a extinção acompanha o credor mesmo na via judicial (§ 5º).
• Esquecer de informar na intimação a opção pelo vencimento antecipado das demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, exigência do art. 22, § 9º, o que reduz o valor exigido na purga e no leilão.

Checklist prático do credor fiduciário

O roteiro que transforma a garantia em caixa:

1. Confirme a garantia antes de qualquer providência: certidão atualizada da matrícula com a alienação fiduciária registrada, contrato com os requisitos do art. 24 e valor do imóvel para leilão coerente com o mercado.
2. Constitua a mora e observe a carência: a do contrato ou, no silêncio, os 15 dias do art. 26, § 2º-A.
3. Faça a conta antes de escolher a rota: avaliação do imóvel, saldo devedor atualizado, custo de ITBI, emolumentos e leiloeiro, e patrimônio conhecido do devedor e dos coobrigados.
4. Requeira a intimação ao registro de imóveis com o cálculo completo do art. 26, § 1º, incluindo encargos e despesas, e informe na intimação a opção pelo vencimento antecipado, se for o caso (art. 22, § 9º).
5. Trate a intimação como a etapa crítica: pessoal, com a advertência legal, e com hora certa ou edital quando os requisitos dos §§ 3º-A a 4º-B estiverem presentes e documentados.
6. Não purgada a mora, providencie a certidão do oficial, recolha o ITBI e o laudêmio e averbe a consolidação da propriedade (art. 26, § 7º).
7. Marque o leilão dentro dos 60 dias contados do registro da consolidação, comunique datas, horários e locais ao devedor e ao terceiro fiduciante, inclusive por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A), e avalie o leilão eletrônico.
8. No segundo leilão, decida com números na mão se aceita lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º) ou se prefere consolidar a propriedade.
9. Apure o resultado: havendo sobejo, entregue ao fiduciante em cinco dias (art. 27, § 4º); faltando valor, calcule o saldo remanescente na forma do art. 27, § 6º-A, e execute-o (art. 27, § 5º-A).
10. Peça a reintegração de posse liminar quando necessário (art. 30) e verifique, se o imóvel estiver locado, o prazo de 90 dias para denunciar a locação e a existência da cláusula com destaque gráfico (art. 27, § 7º).
11. Antes de encerrar, confira se a hipótese é de garantia empresarial ou de financiamento de imóvel residencial do devedor (art. 26-A), porque a resposta sobre o saldo remanescente muda por completo.

Como a TVR conduz a execução de garantias imobiliárias

Nas duas pontas do problema. Na frente preventiva, a blindagem jurídica dos instrumentos define, antes da assinatura, o que decide o resultado anos depois: o registro efetivo da alienação fiduciária na matrícula, o valor do imóvel para leilão com critério de revisão (art. 24, VI), a cláusula com destaque gráfico que permite denunciar a locação, a previsão de carência e o desenho da garantia quando o imóvel é de terceiro, como o sócio ou a holding. Na gestão de inadimplência, a régua de cobrança identifica o momento certo de acionar a garantia, sem esperar que o débito envelheça e sem queimar a relação comercial antes da hora. E na frente contenciosa, a escolha entre a excussão no cartório e a execução judicial é feita com números, caso a caso, com o saldo remanescente perseguido até os coobrigados quando o imóvel não cobre a dívida.

Todo esse acompanhamento roda no painel próprio do escritório, plataforma desenvolvida pela TVR onde o cliente enxerga em tempo real a carteira de contratos e processos, as garantias registradas, os acordos em curso e os prazos que decidem o jogo: a carência, a purga de 15 dias, os 60 dias do leilão e o cálculo do saldo. Se a sua empresa tem imóveis em garantia de acordos ou contratos e precisa transformar essa garantia em caixa, ou se pretende estruturar as próximas operações com garantia real de verdade, agende uma reunião de diagnóstico gratuito: avaliamos juntos os contratos, as matrículas e a carteira, e definimos a estratégia com melhor chance real de recuperação.

Vamos conversar.
O primeiro passo é o diagnóstico.

Em uma conversa inicial, entendemos a sua operação e mostramos quanto da sua carteira ainda dá para recuperar e como transformar inadimplência em caixa.