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title: "Penhora de imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente: o bem do devedor está no banco, o credor ainda consegue penhorar?"
description: "O imóvel do devedor está hipotecado ou alienado fiduciariamente ao banco? Veja o que o credor penhora, quem precisa intimar e quanto sobra no leilão."
canonical: "https://www.tvradv.com.br/artigos/penhora-de-imovel-hipotecado-ou-alienado-fiduciariamente-o-credor-pode-penhorar"
lang: "pt-BR"
type: "article"
section: "JURÍDICO"
datePublished: "2026-09-03"
dateModified: "2026-09-03"
readingTimeMinutes: "12"
author: "Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)"
publisher: "TVR Advocacia"
keywords: ["penhora de imóvel hipotecado", "penhora de imóvel alienado fiduciariamente", "penhora de direitos aquisitivos alienação fiduciária", "penhora de direitos do devedor fiduciante", "art. 835 XII CPC", "art. 799 CPC intimação credor hipotecário", "art. 804 CPC arrematação ineficaz", "art. 889 V CPC cientificação do leilão", "art. 908 CPC sub-rogação no preço", "preferência do credor hipotecário", "Súmula 478 STJ", "Súmula 308 STJ alienação fiduciária", "penhora de bem gravado", "imóvel financiado penhora", "imóvel hipotecado pode ser penhorado por outro credor", "imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado", "Lei 9.514 art. 27 § 11", "Lei 9.514 art. 27 § 12 sub-rogação na sobra", "Marco Legal das Garantias penhora", "Lei 14.711/2023 alienação fiduciária", "consolidação da propriedade e penhora", "Tema 1.288 STJ", "direito real de aquisição art. 1.368-B", "propriedade resolúvel credor fiduciário", "art. 1.422 Código Civil preferência hipoteca", "art. 1.501 Código Civil arrematação hipoteca", "bem de família hipotecado a outro credor", "cédula de crédito rural art. 69 DL 167", "penhora de veículo alienado fiduciariamente Renajud", "penhora de imóvel alienado fiduciariamente condomínio", "ordem de pagamento no leilão imóvel hipotecado", "quanto sobra no leilão de imóvel hipotecado", "recuperação de crédito B2B", "inadimplência empresarial Serasa junho 2026"]
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# Penhora de imóvel hipotecado ou alienado fiduciariamente: o bem do devedor está no banco, o credor ainda consegue penhorar?

JURÍDICO · 03 SET 2026 · 12 min de leitura · Por [Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)](https://www.tvradv.com.br/sobre)

Uma distribuidora credora de R$ 600 mil fez a busca patrimonial e encontrou, no nome da devedora, um galpão hipotecado a um banco e uma sala comercial comprada com alienação fiduciária. Penhora os dois? São duas perguntas diferentes. Na hipoteca, o imóvel continua no patrimônio do devedor (art. 1.419 do Código Civil) e pode ser penhorado por qualquer credor, mas o exequente tem o dever de requerer a intimação do credor hipotecário (art. 799, I, do CPC), sob pena de a arrematação ser ineficaz perante o banco (art. 804; art. 903, § 1º, II; art. 1.501 do Código Civil), e o produto do leilão segue a ordem tributos, condomínio (Súmula 478), hipoteca e quirografários (art. 908). Na alienação fiduciária, o imóvel é do banco em propriedade resolúvel (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 23), e o que o credor penhora é o direito real de aquisição do devedor fiduciante (art. 1.368-B do Código Civil; art. 835, XII, do CPC), sem depender da anuência do banco, num valor que cresce a cada parcela paga e desaparece se o banco consolidar a propriedade, caso em que o credor se sub-roga na sobra do leilão extrajudicial (art. 27, §§ 11 e 12, da Lei 9.514/1997, incluídos pela Lei 14.711/2023). Este guia mostra o que separa os dois regimes, por que a exceção condominial da Segunda Seção do STJ em 2025 não alcança o credor comum, por que o bem de família hipotecado a terceiro continua impenhorável, o alerta da cédula de crédito rural, a mesma lógica para o veículo financiado no Renajud, a tabela hipoteca x alienação fiduciária x bem livre, a conta da sobra com dois exemplos, o passo a passo e os oito erros que transformam a penhora do bem gravado em prejuízo.

Depende do gravame. Imóvel hipotecado continua no patrimônio do devedor e pode ser penhorado por qualquer credor, desde que o credor hipotecário seja intimado (art. 799, I, do CPC) e receba antes no produto do leilão. Imóvel alienado fiduciariamente é do banco: o credor penhora o direito real de aquisição do devedor fiduciante (art. 835, XII), não o imóvel.

Uma distribuidora de alimentos, credora de R$ 600 mil de uma rede varejista, fez a busca patrimonial e encontrou dois imóveis no nome da devedora: um galpão logístico com hipoteca em favor de um banco, registrada na matrícula, e uma sala comercial comprada com alienação fiduciária, com o mesmo banco como credor fiduciário. O sócio da distribuidora perguntou ao jurídico o que parecia óbvio: penhora os dois? A resposta foi que são duas perguntas diferentes, com dois objetos de penhora diferentes, dois deveres de intimação e duas contas de sobra que não se parecem em nada.

A cena se repete numa economia de inadimplência recorde. Segundo o Indicador de Inadimplência das Empresas da Serasa Experian, o Brasil fechou junho de 2026 com 9,1 milhões de CNPJs inadimplentes, o maior número da série histórica, R$ 232,9 bilhões em dívidas negativadas e média de 7,3 contas em atraso por empresa. Numa carteira assim, o imóvel livre de gravame é a exceção: quase todo bem relevante que a busca patrimonial encontra já está hipotecado ou alienado fiduciariamente a um banco. Este guia mostra o que separa os dois regimes, o que o credor penhora em cada um, quem precisa ser intimado sob pena de perder o leilão, como o produto da arrematação é distribuído, o que acontece quando o banco consolida a propriedade no meio da execução e quando a resposta correta é não penhorar.

> **Nota**
>
> Este conteúdo é informativo. As referências centrais são o Código de Processo Civil (arts. 789, 799, 804, 835, 844, 886, 889, 903, 908 e 909), o Código Civil (arts. 333, 1.345, 1.361, 1.368-B, 1.419, 1.422, 1.475, 1.476, 1.493, 1.499 e 1.501), a Lei 9.514/1997 (arts. 22, 23, 25, 26, 27 e 29, com a redação da Lei 14.711/2023), o Decreto-Lei 167/1967 (art. 69), a Lei 8.009/1990 (art. 3º, V) e as Súmulas 308 e 478 do Superior Tribunal de Justiça, além de julgados do STJ sobre penhora de bens gravados. Os dados de inadimplência são do Indicador de Inadimplência das Empresas da Serasa Experian relativo a junho de 2026. Os exemplos numéricos são ilustrativos. O saldo do gravame, o valor do bem e o estágio do financiamento mudam o resultado caso a caso. Consulte sempre o advogado responsável.

## Hipoteca e alienação fiduciária são a mesma coisa para o credor?

Não são, e a diferença define o que o credor penhora. Hipoteca é direito real de garantia sobre coisa alheia: o imóvel continua no patrimônio do devedor e fica vinculado ao pagamento da dívida garantida. O art. 1.419 do Código Civil diz que "Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação". O dono continua dono. Ele pode vender o imóvel, porque o art. 1.475 declara que "É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado", e pode dar o mesmo bem em segunda hipoteca, em favor do mesmo ou de outro credor (art. 1.476). O que o banco tem é o direito de excutir a coisa e de receber antes: pelo art. 1.422, "O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro".

Alienação fiduciária é transferência da propriedade ao credor, com finalidade de garantia. Para imóveis, o art. 22 da Lei 9.514/1997 a define como "o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel". Para bens móveis, como veículos e máquinas, o art. 1.361 do Código Civil considera fiduciária "a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor". Propriedade resolúvel é a propriedade que se extingue quando ocorre a condição prevista, aqui o pagamento da dívida. Credor fiduciário é quem recebe a propriedade em garantia, normalmente o banco. Devedor fiduciante é quem transfere a propriedade e fica na posse direta do bem, porque, pelo art. 23, § 1º, da Lei 9.514/1997, com a constituição da propriedade fiduciária o fiduciante se torna possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto. O que o devedor fiduciante tem não é o imóvel. É o direito real de aquisição, definido pelo art. 1.368-B do Código Civil: "A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor".

A consequência prática cabe em uma frase: no imóvel hipotecado o credor penhora o imóvel; no imóvel alienado fiduciariamente o credor penhora os direitos do devedor fiduciante. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça vem reforçando a separação entre os dois regimes. Em abril de 2025, por maioria, ela recusou aplicar por analogia à alienação fiduciária a Súmula 308, segundo a qual "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", e o relator resumiu a diferença numa frase que vale para este guia inteiro: o devedor hipotecário que promete vender o imóvel "está negociando bem do qual é proprietário", enquanto o devedor fiduciante, "ao negociar bem garantido fiduciariamente, estará vendendo imóvel que pertence ao credor fiduciário" (REsp 2.130.141, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, julgado em 01/04/2025). Em acórdão publicado em maio de 2026 e divulgado em junho, a mesma Turma reafirmou que a alienação fiduciária é regulada por legislação própria e tem tratamento jurídico distinto da hipoteca, de modo que o enunciado não se estende a ela de forma ampla e irrestrita (REsp 1.483.058, rel. Min. João Otávio de Noronha). A Terceira Turma, em 2019, chegou a aplicar a súmula por analogia em favor de compradora que quitou o imóvel, e essa divergência interessa a quem compra da construtora, não ao credor que quer penhorar. O credor que trata os dois regimes como um único "financiamento" erra o objeto da penhora, e o erro custa tempo, honorários e, às vezes, o leilão inteiro.

## Imóvel hipotecado ao banco pode ser penhorado por outro credor?

Pode. A hipoteca não retira o imóvel do patrimônio do devedor, e é o patrimônio do devedor que responde pelas dívidas dele (art. 789 do CPC). O art. 835, V, do CPC coloca os bens imóveis na ordem preferencial de penhora sem excluir os que estejam gravados, e o § 3º do mesmo artigo, ao mandar que na execução de crédito com garantia real a penhora recaia sobre a coisa dada em garantia, confirma que o bem gravado é bem penhorável, e não bem reservado. A hipoteca garante o crédito do banco; ela não imuniza o imóvel contra os demais credores. Tribunais estaduais repetem que a hipoteca não torna o bem impenhorável, desde que resguardada a prioridade do credor hipotecário. Para o credor comum, três coisas mudam: quem precisa ser intimado, a ordem de pagamento e o valor do que sobra.

A primeira mudança é um dever do próprio exequente, escrito em lei. Pelo art. 799, I, do CPC, incumbe ao exequente "requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária". Na prática, no mesmo ato em que pede a penhora do imóvel hipotecado, o credor pede a intimação do banco. Mais adiante, no leilão, o art. 889, V, manda cientificar da alienação judicial, com pelo menos cinco dias de antecedência, o credor hipotecário ou fiduciário, caso ele não seja, de qualquer modo, parte na execução. Não é formalidade. É a condição de eficácia do leilão, como mostra a seção seguinte.

A segunda mudança é a conta, e ela começa na matrícula. A hipoteca vem registrada com um valor e uma data, mas o valor registrado é o original, não o saldo atual, e a preferência do banco alcança o saldo. Antes de pedir a penhora, o credor precisa estimar quanto o banco ainda tem a receber. Como o devedor raramente informa, o caminho é requerer ao juízo que oficie o banco para informar o saldo, ou que intime o executado a apresentar o extrato do contrato, com base no dever de colaboração das partes na execução (arts. 772, III, e 774, V, do CPC). Sem esse número, a decisão de penhorar é um palpite, e o exemplo numérico mais abaixo mostra por quê.

Há um efeito colateral que às vezes joga a favor do credor. Pelo art. 333, II, do Código Civil, o credor pode cobrar a dívida antes do vencimento se os bens hipotecados forem penhorados em execução por outro credor, o que, na falta de outros bens do devedor, faz vencer antecipadamente a dívida garantida. O banco, que até então assistia de longe, passa a ter interesse concreto na execução, e não é raro que isso destrave uma negociação a três, com o devedor, o banco e o credor comum discutindo a venda do imóvel e a divisão do preço fora do leilão.

## O que acontece se o credor não intimar o banco da penhora do imóvel hipotecado?

A arrematação fica ineficaz em relação ao banco, e a hipoteca não se extingue. A regra está em três dispositivos que se completam. O art. 804 do CPC diz que "A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado". O art. 903, § 1º, II, do CPC prevê que a arrematação poderá ser "considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804". E o art. 1.501 do Código Civil fecha o circuito: "Não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução". Arrematação ineficaz é a arrematação que vale entre credor, devedor e arrematante, mas não produz efeito contra o credor hipotecário não intimado, que continua com a hipoteca na matrícula e pode excutir o imóvel nas mãos de quem o comprou. É ineficácia relativa, não nulidade: o leilão não é desfeito de ofício, mas o banco pode ignorá-lo.

Esse é o erro que custa o leilão. Um imóvel que vai a leilão com hipoteca que não se extingue é um imóvel que ninguém quer arrematar, ou que só recebe lance com desconto do valor inteiro da dívida do banco. O credor gasta a avaliação, o edital, a comissão do leiloeiro e meses de espera para vender um bem que continua gravado, e, se o banco não foi intimado, o próprio arrematante pode provocar o juiz sobre a ineficácia em até dez dias após o aperfeiçoamento da arrematação (art. 903, § 2º). O antídoto é barato: requerer a intimação do credor hipotecário no mesmo ato da penhora (art. 799, I), guardar a prova da intimação nos autos, repetir a cientificação do leilão com cinco dias de antecedência (art. 889, V) e exigir que o edital mencione o gravame e o que o arrematante assume (art. 886, VI). O mesmo raciocínio vale para a alienação fiduciária, com uma regra própria: pelo art. 804, § 3º, "A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado".

## Quem recebe primeiro no leilão do imóvel hipotecado?

A ordem prática é: tributos, condomínio, hipoteca e, por último, os credores quirografários. Crédito quirografário é o crédito sem garantia real nem privilégio legal, que concorre em igualdade com os demais credores comuns. Quando o imóvel hipotecado é arrematado, a hipoteca se extingue (art. 1.499, VI, do Código Civil: "pela arrematação ou adjudicação"), e o crédito do banco migra do bem para o dinheiro. É a sub-rogação no preço, prevista no art. 908, § 1º, do CPC: "No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência". O caput do art. 908 manda distribuir o dinheiro entre os credores "consoante a ordem das respectivas preferências", e o § 2º completa: sem título legal à preferência, o dinheiro é distribuído entre os concorrentes pela anterioridade de cada penhora.

Dentro dessa ordem, o banco vem antes do credor comum por força do art. 1.422 do Código Civil, e entre dois bancos com hipoteca sobre o mesmo imóvel vence quem registrou primeiro, porque o art. 1.493, parágrafo único, diz que o número de ordem do registro determina a prioridade, e esta a preferência entre as hipotecas. Acima do banco ficam os créditos que outras leis mandam pagar antes (art. 1.422, parágrafo único): os tributos que recaem sobre o imóvel e as cotas condominiais, pela Súmula 478 do STJ: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". A Terceira Turma do STJ já decidiu que o credor hipotecário tem preferência sobre o produto da arrematação mesmo sem ter ajuizado a própria execução, porque exigir a execução esvaziaria uma garantia que se extingue com a arrematação, e fixou a ordem tributos, condomínio, hipoteca e quirografários. O credor comum, portanto, nunca recebe antes do banco. Ele recebe o que sobra.

> **A conta do credor no imóvel hipotecado (exemplo ilustrativo)**
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> Galpão avaliado em R$ 2.000.000. Saldo da hipoteca do banco: R$ 900.000. IPTU atrasado: R$ 40.000. Arrematação em segunda praça por 60% da avaliação, hipótese do exemplo e não regra legal: R$ 1.200.000. Custas e comissão do leiloeiro estimadas em 5%, também hipótese do exemplo: R$ 60.000. Sobra para o credor quirografário: R$ 1.200.000 menos R$ 40.000, menos R$ 900.000, menos R$ 60.000, igual a R$ 200.000. A penhora compensa se o crédito e a paciência do credor couberem nesse número. Se o saldo da hipoteca fosse R$ 1.100.000, a sobra seria zero e o leilão serviria apenas para pagar o banco.

## A hipoteca ao banco torna o bem de família penhorável para o credor comum?

Não torna. A exceção do art. 3º, V, da Lei 8.009/1990 permite a penhora do imóvel residencial dado em hipoteca pelo casal ou pela entidade familiar, mas apenas na execução da própria hipoteca, movida pelo credor hipotecário. Para os demais credores o bem de família continua impenhorável, e o fato de o devedor ter oferecido a casa em garantia a um banco não significa renúncia à proteção, porque a impenhorabilidade do bem de família é irrenunciável. A Terceira Turma do STJ decidiu nesse sentido ao rejeitar a penhora, por credor comum, de imóvel familiar hipotecado a terceiro, com o fundamento de que, não se tratando de execução da hipoteca, a regra excepcional do art. 3º, V, não incide (REsp 1.604.422, acórdão de 24/08/2021, por unanimidade). O credor que monta a estratégia de recuperação sobre a casa do sócio porque ela está hipotecada ao banco perde tempo e credibilidade.

A proteção pode reaparecer até contra o próprio banco. Em decisão divulgada em janeiro de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que união estável e filho posteriores à constituição da hipoteca podem assegurar a impenhorabilidade do imóvel hipotecado, desde que provado que ele é a moradia da família, e devolveu o caso ao tribunal de origem para apurar se o empréstimo garantido beneficiou a família, o que em tese autorizaria a penhora (REsp 2.011.981, rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 09/12/2025). O quadro completo das exceções e da prova está no guia sobre [penhora de imóveis do devedor e bem de família](/artigos/penhora-de-imoveis-do-devedor-bem-de-familia-e-excecoes).

### E se a hipoteca do imóvel rural nasceu de cédula de crédito rural?

Aí a regra vira do avesso, e o credor de agroindústria, de insumos e de máquinas precisa checar isso antes de qualquer pedido. O art. 69 do Decreto-Lei 167/1967 dispõe que "Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante", cabendo ao emitente denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência, sob pena de responder pelos prejuízos. Ou seja: o imóvel rural hipotecado em cédula de crédito rural não é penhorável por outras dívidas enquanto durar a garantia cedular. A Quarta Turma do STJ reafirmou essa impenhorabilidade em fevereiro de 2023 e listou as quatro situações em que a relativiza: execução fiscal; fim da vigência do contrato de financiamento; anuência do credor da cédula; e ausência de risco de esvaziamento da garantia, tendo em vista o valor do bem ou a preferência do crédito cedular (AgInt no REsp 1.609.931-SC, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 13/02/2023, Informativo 767). Para o credor, o sinal é simples: se o gravame na matrícula rural remete a cédula de crédito rural, a penhora do imóvel provavelmente não vai prosperar, e o caminho passa por outros bens.

## Imóvel alienado fiduciariamente pode ser penhorado por credor do devedor?

O imóvel, não. Os direitos do devedor fiduciante sobre ele, sim. O imóvel alienado fiduciariamente integra o patrimônio do credor fiduciário, em propriedade resolúvel, por força dos arts. 22 e 23 da Lei 9.514/1997. Pedir a penhora do imóvel é pedir a constrição de um bem que não é do devedor, e a resposta previsível são os embargos de terceiro do banco, com condenação do credor em honorários. A Terceira Turma do STJ decidiu que o imóvel alienado fiduciariamente, por integrar o patrimônio do credor fiduciário, não pode ser penhorado por dívida do devedor fiduciante, e ressalvou que é admitida a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, com base no art. 1.368-B do Código Civil e no art. 835, XII, do CPC (REsp 2.036.289, rel. Min. Nancy Andrighi). A mesma Turma, num caso de motocicleta financiada, sintetizou a regra que vale para bens móveis e imóveis: sendo a propriedade do credor fiduciário, a penhora por crédito de terceiro não pode recair sobre o bem, mas podem ser constritos os direitos do devedor decorrentes do contrato de alienação fiduciária (REsp 1.766.182, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino).

O objeto correto da penhora está na própria ordem legal. O art. 835, XII, do CPC lista os "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia" entre os bens penhoráveis. A penhora desses direitos não depende da concordância do banco. A Segunda Turma do STJ decidiu que a penhora dos direitos do devedor fiduciante independe da anuência do credor fiduciário, porque não interfere na relação contratual nem afasta o exercício dos direitos do banco, e que os direitos penhorados subsistem na medida e na proporção em que o devedor cumpre as obrigações do contrato (REsp 1.697.645, rel. Min. Og Fernandes). Na prática, o credor requer a penhora dos direitos do devedor fiduciante, a averbação dessa penhora na matrícula do imóvel (art. 844 do CPC), a intimação do credor fiduciário (art. 799, I) e, na fase do leilão, a cientificação do banco com cinco dias de antecedência (art. 889, V). Sem a intimação, a alienação dos direitos é ineficaz perante o proprietário fiduciário (art. 804, § 3º).

O que o arrematante compra nesse leilão é a posição contratual do devedor fiduciante: o direito de ficar com o imóvel ao quitar o financiamento, assumindo o saldo devedor. Aqui mora um ponto delicado, que o credor precisa conhecer em vez de descobrir no edital. O art. 29 da Lei 9.514/1997 diz que "O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações". Essa regra cuida da transmissão negocial dos direitos. Na alienação judicial, o que o CPC exige é a intimação do credor fiduciário desde a penhora e a cientificação do leilão, e é isso que o credor deve cumprir. O texto legal não diz que o banco pode vetar a arrematação, nem que o arrematante dispensa o banco, e o credor prudente não aposta em nenhuma das duas leituras: ele traz o banco para dentro do processo desde o primeiro ato, dialoga sobre a substituição do devedor no contrato e sabe que o leilão de direitos aquisitivos costuma atrair poucos lances, o que rebaixa o preço.

## Quanto vale a penhora dos direitos do devedor fiduciante?

Vale a diferença entre o valor do imóvel e o saldo devedor do financiamento, descontada pelo risco e pela iliquidez de um leilão de direitos. É o que o mercado chama de patrimônio líquido do devedor naquele bem. Esse valor não é fixo: ele cresce a cada parcela que o devedor paga ao banco, porque os direitos do fiduciante subsistem na proporção do que ele cumpre no contrato, e desaparece se o devedor deixar de pagar e o banco consolidar a propriedade. Financiamento recém-contratado, com saldo próximo do valor do bem, significa penhora quase vazia. Financiamento no fim, com saldo pequeno, significa penhora valiosa. Por isso a data do contrato e o número de parcelas pagas são as duas primeiras perguntas do credor, antes de qualquer petição.

> **A conta do credor no imóvel alienado fiduciariamente (exemplo ilustrativo)**
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> Sala comercial avaliada em R$ 800.000. Saldo devedor do financiamento: R$ 650.000. O que se penhora é o direito de aquisição do devedor, cujo valor de referência é a diferença, cerca de R$ 150.000, descontada pelo risco e pela iliquidez de um leilão de direitos, o que pode levar o lance útil a bem menos que isso. Se o devedor parar de pagar o banco, a consolidação da propriedade vem, o banco leiloa o imóvel por conta própria e o credor fica com a sobra do leilão extrajudicial (art. 27, §§ 4º, 11 e 12, da Lei 9.514/1997), que pode ser zero. Se o devedor continuar pagando, a cada parcela o direito penhorado vale mais.

O cenário oposto também existe, e favorece o credor. Se o devedor quitar o financiamento, a propriedade fiduciária se resolve e o imóvel volta ao patrimônio pleno do devedor (art. 25 da Lei 9.514/1997). A constrição que antes recaía sobre o direito de aquisição passa, como consequência lógica, a alcançar o imóvel inteiro, porque o direito penhorado se converteu na propriedade. É uma razão a mais para manter a averbação da penhora viva na matrícula e monitorar o registro até o fim: a penhora que hoje vale pouco pode valer o imóvel amanhã.

## E se o banco consolidar a propriedade durante a execução?

A penhora não impede a consolidação nem o leilão do banco, e o credor fica com a sobra. Consolidação da propriedade é o ato pelo qual, vencida a dívida e não purgada a mora após a intimação do devedor, a propriedade do imóvel, que era resolúvel, se consolida em nome do credor fiduciário, que então o leva a leilão extrajudicial (arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997). Até 2023, a pergunta que mais assustava o credor era o que acontecia com a penhora dos direitos nesse momento. O Marco Legal das Garantias respondeu por lei. O art. 27, § 11, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 14.711/2023, dispõe que "Os direitos reais de garantia ou constrições, inclusive penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades de qualquer natureza, incidentes sobre o direito real de aquisição do fiduciante não obstam a consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário e a venda do imóvel para realização da garantia". E o § 12, também da Lei 14.711/2023, completa: "Na hipótese prevista no § 11 deste artigo, os titulares dos direitos reais de garantia ou constrições sub-rogam-se no direito do fiduciante à percepção do saldo que eventualmente restar do produto da venda". Esse saldo é o que o § 4º do mesmo artigo manda o banco entregar ao fiduciante nos cinco dias seguintes à venda do imóvel no leilão. O credor que penhorou os direitos toma o lugar do devedor nesse recebimento. As demais mudanças da lei estão no guia sobre o [Marco Legal das Garantias](/artigos/marco-legal-das-garantias-execucao-extrajudicial-recuperacao-credito).

Dois cuidados evitam que a sobra evapore. O primeiro é entender que, depois da consolidação, o direito de aquisição penhorado seca: a Segunda Seção do STJ fixou no Tema 1.288 que, consolidada a propriedade após a Lei 13.465/2017 sem purga da mora, o devedor fiduciante tem apenas o direito de preferência para adquirir o imóvel previsto no art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997, e não mais o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação. O credor não pode contar com o retorno do devedor ao contrato. A Terceira Turma do STJ já havia dito o mesmo do lado da penhora: consolidada a propriedade, os direitos aquisitivos penhorados desaparecem, a penhora sobre eles é levantada e o que resta ao exequente é a sub-rogação no saldo que sobrar da venda (REsp 1.835.431, rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 19/03/2024, por unanimidade). O segundo cuidado é processual: assim que souber da consolidação, o credor peticiona nos autos da execução requerendo a sub-rogação do art. 27, § 12, e pede que o juízo oficie o banco para depositar em juízo a sobra do leilão extrajudicial, em vez de entregá-la ao devedor. Sem esse ofício, o dinheiro sai do banco para a conta do devedor e a penhora vira lembrança. Quando o devedor está em recuperação judicial, vale lembrar que o crédito do banco com garantia fiduciária fica fora do concurso (art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005), enquanto o credor comum que penhorou os direitos se submete ao plano como qualquer outro credor.

## O STJ não autorizou a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em 2025?

Autorizou apenas para o condomínio, e essa exceção não socorre o credor comum. Em março de 2025, a Segunda Seção do STJ, por maioria, admitiu a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, e não apenas dos direitos do fiduciante, na cobrança de cotas condominiais, com a exigência de prévia citação do credor fiduciário (REsp 2.100.103-PR, rel. Min. Raul Araújo, julgado em 12/03/2025). O fundamento é a natureza propter rem do crédito condominial. Obrigação propter rem é a que acompanha a coisa e vincula quem quer que seja o seu titular: pelo art. 1.345 do Código Civil, "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios", e a Súmula 478 dá a esse crédito preferência até sobre o hipotecário. Nada disso vale para a duplicata, o contrato de fornecimento ou o aluguel comercial.

O próprio STJ deixou a fronteira escrita. Quando a Quarta Turma, em 2023, abriu a divergência que a Segunda Seção depois resolveu, ela ressalvou que o entendimento de que a penhora alcança apenas a posição do devedor fiduciante no contrato, sem alcançar o imóvel, continua válido para qualquer outro credor do condômino, e só não se aplica ao condomínio na execução das cotas (REsp 2.059.278, voto vencedor do Min. Raul Araújo). O credor comercial que pede a penhora do imóvel alienado fiduciariamente "porque o STJ permitiu" está citando uma exceção que não é dele. Há uma segunda situação em que o bem pode ser penhorado, e ela interessa ao credor que vendeu com alienação fiduciária: a Terceira Turma do STJ admitiu que o próprio credor fiduciário, se optar pela execução em vez da busca e apreensão, penhore o bem alienado, porque nesse caso a penhora recai sobre bem que já é dele (REsp 1.766.182). Para o credor que tem a garantia, o roteiro está no guia sobre [alienação fiduciária de imóvel](/artigos/alienacao-fiduciaria-de-imovel-como-o-credor-executa-a-garantia).

## Hipoteca, alienação fiduciária ou bem livre: o que muda para o credor?

Muda o objeto da penhora, o dever de intimação, o que o arrematante leva e a ordem de pagamento. O quadro abaixo coloca as três situações lado a lado, na voz do credor:

| Pergunta do credor | Imóvel livre | Imóvel hipotecado ao banco | Imóvel alienado fiduciariamente ao banco |
| --- | --- | --- | --- |
| De quem é o bem? | Do devedor | Do devedor (o banco tem direito real de garantia, art. 1.419 do CC) | Do banco, em propriedade resolúvel (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 23) |
| O que o credor penhora? | O imóvel (art. 835, V, do CPC) | O imóvel (art. 835, V, do CPC), com o gravame | O direito real de aquisição do devedor fiduciante (art. 1.368-B do CC; art. 835, XII, do CPC) |
| Precisa da concordância do banco? | Não se aplica | Não | Não (Segunda Turma do STJ, REsp 1.697.645) |
| Quem tem de ser intimado? | O executado | O credor hipotecário (arts. 799, I, e 889, V, do CPC) | O credor fiduciário (arts. 799, I, e 889, V, do CPC) |
| Se não intimar? | Não se aplica | Arrematação ineficaz perante o banco (art. 804 e art. 903, § 1º, II, do CPC; art. 1.501 do CC) | Arrematação ineficaz perante o banco (art. 804, § 3º, do CPC) |
| O que o arrematante leva? | O imóvel livre | O imóvel livre da hipoteca (art. 1.499, VI, do CC), que se sub-roga no preço (art. 908, § 1º, do CPC) | A posição do devedor no financiamento, com o saldo a pagar |
| Ordem de pagamento do produto | Anterioridade da penhora (art. 908, § 2º, do CPC) | Tributos, condomínio (Súmula 478), hipoteca (art. 1.422 do CC), quirografários | Sobra após a dívida do banco (Lei 9.514/1997, art. 27, §§ 4º e 12) |
| Se o banco executar a garantia no meio? | Não se aplica | O banco executa a hipoteca e o credor concorre no produto | O banco consolida e leiloa; a penhora não impede (art. 27, § 11) e o credor fica com a sobra (§ 12) |
| Bem de família? | Impenhorável (Lei 8.009/1990) | Impenhorável para o credor comum (Terceira Turma do STJ, REsp 1.604.422) | O bem é do banco; a discussão é sobre os direitos do fiduciante |

Duas leituras saltam do quadro. A primeira é que a coluna da hipoteca é a mais parecida com a do bem livre: mesmo objeto de penhora, mesmo leilão, com um credor a mais na fila e um dever de intimação a mais na petição. A segunda é que a coluna da alienação fiduciária muda tudo: o objeto é outro, o arrematante compra uma posição contratual e a sobra depende do que o devedor já pagou ao banco. Quem lê o quadro antes de peticionar não confunde as colunas.

## E o veículo financiado, vale bloquear no Renajud?

Vale, desde que o credor saiba o que está bloqueando. A lógica do veículo é a mesma do imóvel: pelo art. 1.361, § 1º, do Código Civil, a propriedade fiduciária do veículo se constitui com o registro do contrato na repartição de trânsito, com anotação no certificado de registro, e é esse gravame que aparece no CRV e na consulta do Renajud. O caminhão, a máquina ou o carro financiado com alienação fiduciária pertence ao banco até a quitação; o que o devedor tem é o direito de aquisição, penhorável nos termos do art. 835, XII, do CPC. A regra do STJ para a motocicleta financiada, já citada, foi construída exatamente sobre um bem móvel: penhora do bem, não; penhora dos direitos do devedor decorrentes do contrato, sim (REsp 1.766.182).

Na prática, o credor pede a restrição no Renajud e indica na petição que a penhora recai sobre os direitos do devedor fiduciante, requerendo a intimação do credor fiduciário (art. 799, I). Depois faz a mesma conta do imóvel: valor de mercado do veículo, saldo do financiamento e número de parcelas pagas. Veículo com financiamento recente costuma render penhora vazia, e a experiência mostra que, em frota financiada, o bloqueio serve mais como alavanca de negociação do que como fonte de pagamento. O passo a passo da restrição, da penhora e da remoção está no guia sobre [Renajud e penhora de veículos](/artigos/renajud-bloqueio-e-penhora-de-veiculos-do-devedor).

## Quando não compensa penhorar o bem gravado?

Não compensa quando a sobra projetada, depois de tributos, condomínio, saldo do gravame e custas do leilão, não cobre parcela relevante do crédito, ou quando o gravame é fiduciário e o financiamento está no começo. A penhora de bem gravado custa avaliação, edital, comissão de leiloeiro, meses de tramitação e a energia do jurídico, e tudo isso pode acabar servindo apenas para pagar o banco. Nesses casos, a resposta correta é não penhorar e ir atrás de outro bem. O mesmo dever de colaboração que permite pedir o saldo do gravame permite pedir o extrato bancário, os recebíveis de cartão, as quotas sociais e o percentual de faturamento da devedora, e a sobra desses ativos costuma ser mais previsível.

Duas alternativas merecem menção própria. A primeira é a hipoteca judiciária do art. 495 do CPC: o credor que já tem sentença condenatória pode registrá-la sobre o imóvel hipotecado, ganhando preferência sobre os quirografários pela prioridade do registro, sem depender de leilão agora e sem intimar ninguém, como mostra o guia sobre [hipoteca judiciária](/artigos/hipoteca-judiciaria-art-495-cpc-garantia-no-imovel-do-devedor-apos-a-sentenca). A segunda é a negociação a três: o vencimento antecipado da dívida hipotecária (art. 333, II, do CC) e a sub-rogação na sobra fiduciária (art. 27, § 12, da Lei 9.514/1997) colocam o banco na mesa, e uma venda particular do imóvel, com divisão do preço acordada, quase sempre rende mais que uma segunda praça. Quando há vários credores disputando o mesmo bem, a ordem de recebimento segue as regras explicadas no guia sobre [concurso de credores na execução](/artigos/concurso-de-credores-na-execucao-quem-recebe-primeiro).

## Qual é o passo a passo do credor?

O roteiro vai da leitura da matrícula até a distribuição do produto, em doze passos:

1. Leia a matrícula inteira, ou o CRV no caso de veículos, antes de pedir a penhora: identifique o gravame (registro de hipoteca ou de alienação fiduciária), o credor, o valor original e a data.
2. Classifique o gravame. Hipoteca: o bem é do devedor e o credor penhora o imóvel. Alienação fiduciária: o bem é do banco e o credor penhora o direito real de aquisição do devedor fiduciante (art. 1.368-B do CC; art. 835, XII, do CPC).
3. Estime o saldo devedor. Requeira ao juízo que oficie o banco ou intime o devedor a apresentar o extrato do contrato (arts. 772, III, e 774, V, do CPC) e faça a conta da sobra com esse número.
4. Verifique se a hipoteca nasceu de cédula de crédito rural (art. 69 do Decreto-Lei 167/1967) e se há indício de bem de família, porque as duas situações mudam a resposta.
5. Requeira a penhora com a natureza correta e a averbação na matrícula (art. 844 do CPC), ou a restrição no Renajud sobre os direitos do devedor fiduciante.
6. No mesmo ato, requeira a intimação do credor hipotecário ou fiduciário (art. 799, I) e guarde a prova nos autos. Na fase do leilão, repita a cientificação com pelo menos cinco dias de antecedência (art. 889, V).
7. Peça que o laudo de avaliação indique o valor do bem e o saldo do gravame, para que o edital diga o que se vende, imóvel gravado ou direitos aquisitivos, e o lance mínimo faça sentido.
8. Exija que o edital do leilão mencione expressamente o gravame e o que o arrematante assume (art. 886, VI).
9. Antes de qualquer levantamento, peticione a ordem de preferências sobre o produto (arts. 908 e 909), com a reserva para tributos e condomínio.
10. Se o banco consolidar a propriedade ou executar a hipoteca no meio da execução, peticione a sub-rogação na sobra (art. 27, § 12, da Lei 9.514/1997) e peça ofício ao banco para depósito judicial.
11. Se a sobra projetada for baixa, não insista: busque outro bem (Sisbajud, recebíveis, quotas, faturamento) e, havendo sentença, registre a hipoteca judiciária do art. 495 para garantir preferência futura.
12. Documente tudo no painel da carteira: data da penhora, intimação do banco, saldo do gravame e próximos marcos, porque o valor da penhora muda a cada mês.

## Quais erros do credor transformam a penhora do bem gravado em prejuízo?

Os erros mais caros são oito, e quase todos nascem de ler a matrícula pela metade:

1. Pedir a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em vez dos direitos do devedor fiduciante, e receber embargos de terceiro do banco com condenação em honorários.
2. Não requerer a intimação do credor hipotecário ou fiduciário no ato da penhora e descobrir, depois do leilão, que a arrematação é ineficaz perante o banco e a hipoteca continua na matrícula.
3. Não estimar o saldo do gravame e levar o bem a leilão para, no fim, pagar apenas o banco.
4. Esquecer os tributos e as cotas condominiais na conta da sobra, que vêm antes até da hipoteca.
5. Achar que a hipoteca do banco derrubou a proteção do bem de família e montar a estratégia sobre a casa do sócio.
6. Penhorar imóvel rural hipotecado em cédula de crédito rural sem checar o art. 69 do Decreto-Lei 167/1967.
7. Não pedir a sub-rogação na sobra quando o banco consolida a propriedade, e ver o saldo do leilão extrajudicial ir para o devedor.
8. Tratar o veículo financiado como bem do devedor no Renajud, sem indicar que a penhora recai sobre os direitos do fiduciante e sem intimar o banco.

## Qual é o checklist prático do credor?

O checklist abaixo organiza o que precisa estar pronto antes da petição de penhora e antes do leilão:

1. Matrícula ou CRV lidos por inteiro, com o gravame, o credor, o valor original e a data anotados.
2. Gravame classificado por escrito: hipoteca (penhora do imóvel) ou alienação fiduciária (penhora dos direitos do devedor fiduciante).
3. Saldo do gravame estimado, com pedido de ofício ao banco ou de extrato do devedor protocolado.
4. Bem de família e cédula de crédito rural checados antes do pedido.
5. Petição de penhora com a natureza correta do objeto e o pedido de averbação na matrícula ou de restrição no Renajud.
6. Intimação do credor hipotecário ou fiduciário requerida no mesmo ato e comprovada nos autos.
7. Edital do leilão com menção expressa ao gravame e ao que o arrematante assume.
8. Ordem de preferências sobre o produto peticionada antes de qualquer levantamento, com reserva para tributos e condomínio.
9. Plano B definido: outro bem a buscar, hipoteca judiciária a registrar ou negociação a três com o banco.

## Como a TVR conduz a penhora de bens gravados

A TVR lê a matrícula antes de pedir a penhora, e não depois dos embargos do banco. Na prática isso significa quatro movimentos coordenados. O primeiro é classificar cada gravame encontrado na busca patrimonial, separando hipoteca de alienação fiduciária e definindo o objeto correto da penhora em cada caso. O segundo é fazer a conta da sobra com o saldo real do gravame, obtido por ofício ao banco, e não com o valor original da matrícula, para decidir com o cliente se a penhora compensa ou se o caminho é outro ativo. O terceiro é trazer o banco para dentro do processo desde o primeiro ato, com a intimação do art. 799, I, comprovada nos autos, a cientificação do leilão e, quando faz sentido, a negociação a três. O quarto é acompanhar cada marco até o fim: a consolidação, a sub-rogação na sobra, a quitação do financiamento que transforma a penhora de direitos em penhora do imóvel. Na frente preventiva, a mesma leitura de garantias entra no desenho dos contratos e na gestão da carteira de inadimplência, para que o crédito do cliente não dependa, no futuro, de um bem que já estava no banco.

Todo esse acompanhamento roda no painel próprio do escritório, plataforma desenvolvida pela TVR onde o cliente enxerga em tempo real a carteira de processos, os acordos em curso, os valores recuperados e os indicadores da operação. Por processo, o painel mostra o gravame de cada bem penhorado, a data da intimação do banco, o saldo estimado da garantia e a sobra projetada, com os próximos passos. Se a busca patrimonial dos seus devedores só encontra bens hipotecados ou financiados, agende uma reunião de diagnóstico gratuito: avaliamos juntos a carteira, o que cada gravame deixa de sobra e as medidas com melhor chance real de recuperação.

## Perguntas frequentes

### Imóvel hipotecado pode ser penhorado por outro credor?

Pode. A hipoteca é direito real de garantia e não retira o imóvel do patrimônio do devedor (art. 1.419 do Código Civil), que responde pelas dívidas dele (art. 789 do CPC). O credor comum penhora o imóvel com o gravame, mas precisa requerer a intimação do credor hipotecário (art. 799, I, do CPC), e o banco recebe antes no produto do leilão, pela preferência do art. 1.422 do Código Civil.

### Imóvel com alienação fiduciária pode ser penhorado?

O imóvel, não. Ele pertence ao banco em propriedade resolúvel (Lei 9.514/1997, arts. 22 e 23), e o STJ afasta a penhora do bem por dívida do devedor fiduciante. O que o credor comum penhora são os direitos do devedor fiduciante, ou seja, o direito real de aquisição (art. 1.368-B do Código Civil; art. 835, XII, do CPC). A exceção admitida pela Segunda Seção em 2025 vale só para o condomínio na cobrança de cotas.

### O que o credor penhora quando o imóvel é alienado fiduciariamente?

O credor penhora o direito real de aquisição do devedor fiduciante, previsto no art. 1.368-B do Código Civil e listado no art. 835, XII, do CPC. Esse direito vale a diferença entre o valor do imóvel e o saldo do financiamento, cresce a cada parcela paga e desaparece se o banco consolidar a propriedade. A penhora não depende da anuência do banco, mas o credor fiduciário precisa ser intimado (art. 799, I, e art. 804, § 3º, do CPC).

### Preciso intimar o banco da penhora do imóvel hipotecado?

Precisa, e é dever do exequente. O art. 799, I, do CPC manda requerer a intimação do credor hipotecário ou fiduciário quando a penhora recai sobre bem gravado, e o art. 889, V, exige a cientificação do leilão com cinco dias de antecedência. Sem a intimação, a arrematação é ineficaz em relação ao banco (art. 804 e art. 903, § 1º, II, do CPC) e a hipoteca não se extingue (art. 1.501 do Código Civil).

### Quem recebe primeiro no leilão de imóvel hipotecado?

Primeiro os tributos que recaem sobre o imóvel, depois as cotas condominiais (Súmula 478 do STJ), depois o credor hipotecário, pela ordem de registro das hipotecas (arts. 1.422 e 1.493 do Código Civil), e por último os credores quirografários, pela anterioridade da penhora (art. 908, § 2º, do CPC). Com a arrematação a hipoteca se extingue (art. 1.499, VI) e o crédito do banco se sub-roga no preço (art. 908, § 1º). O credor comum recebe a sobra.

### O banco pode consolidar a propriedade mesmo com penhora sobre os direitos do devedor?

Pode. O art. 27, § 11, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 14.711/2023, diz que penhoras e outras constrições sobre o direito real de aquisição do fiduciante não impedem a consolidação da propriedade nem a venda do imóvel pelo banco. Em compensação, o § 12 sub-roga o credor que penhorou no direito do devedor à sobra do leilão extrajudicial. O credor deve peticionar a sub-rogação e pedir ofício ao banco para depósito judicial desse saldo.

### Meu imóvel financiado pode ser penhorado por dívida com fornecedor?

O imóvel, não, se ele estiver alienado fiduciariamente ao banco, porque a propriedade é do banco até a quitação. O fornecedor pode penhorar os seus direitos de devedor fiduciante, isto é, a sua posição no financiamento, com intimação do banco. Se o imóvel estiver hipotecado, ele continua seu e pode ser penhorado pelo fornecedor, mas o banco recebe antes no leilão. Se for a sua moradia, a proteção do bem de família pode afastar a penhora do credor comum.

### Veículo alienado fiduciariamente pode ser penhorado no Renajud?

O veículo pertence ao banco até a quitação (art. 1.361 do Código Civil), então a penhora recai sobre os direitos do devedor fiduciante. O credor pede a restrição no Renajud indicando essa natureza, requer a intimação do credor fiduciário (art. 799, I, do CPC) e compara o valor de mercado com o saldo do financiamento. O STJ aplicou essa regra a uma motocicleta financiada: penhora do bem, não; penhora dos direitos do contrato, sim.

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