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title: "Alienação fiduciária de imóvel: como o credor executa a garantia no cartório e quando vale ir à Justiça"
description: "Como o credor executa o imóvel em alienação fiduciária: purga de 15 dias, consolidação da propriedade, leilão em 60 dias e cobrança do saldo remanescente."
canonical: "https://www.tvradv.com.br/artigos/alienacao-fiduciaria-de-imovel-como-o-credor-executa-a-garantia"
lang: "pt-BR"
type: "article"
section: "JURÍDICO"
datePublished: "2026-08-17"
dateModified: "2026-08-17"
readingTimeMinutes: "12"
author: "Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)"
publisher: "TVR Advocacia"
keywords: ["alienação fiduciária de imóvel", "execução extrajudicial de imóvel", "como executar alienação fiduciária de imóvel", "consolidação da propriedade", "o que é consolidação da propriedade", "leilão extrajudicial de imóvel", "quanto tempo leva o leilão extrajudicial", "purgação da mora alienação fiduciária prazo", "purgação da mora 15 dias art 26", "saldo remanescente alienação fiduciária", "se o leilão não cobrir a dívida o credor perde o resto", "credor fiduciário", "terceiro fiduciante", "imóvel em garantia de dívida empresarial", "imóvel do sócio em garantia de dívida da empresa", "Lei 9.514", "Lei 9.514/97 alienação fiduciária", "Lei 14.711", "Lei 14.711/2023 marco legal das garantias", "art 27 § 5º-A Lei 9.514", "art 26-A imóvel residencial do devedor", "Tema 1288 STJ alienação fiduciária", "REsp 2126726", "REsp 1978188 execução judicial alienação fiduciária", "REsp 1965973", "posso executar judicialmente em vez de leiloar o imóvel", "direito de preferência art 27 § 2º-B", "Tema 982 STF RE 860631 execução extrajudicial", "reintegração de posse liminar art 30", "credor fiduciário entra na recuperação judicial", "art 49 § 3º Lei 11.101 alienação fiduciária", "sobejo do leilão art 27 § 4º", "intimação por hora certa alienação fiduciária", "penhora de terceiro sobre imóvel alienado fiduciariamente"]
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# Alienação fiduciária de imóvel: como o credor executa a garantia no cartório e quando vale ir à Justiça

JURÍDICO · 17 AGO 2026 · 12 min de leitura · Por [Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)](https://www.tvradv.com.br/sobre)

O acordo de parcelamento tinha confissão de dívida, aval dos sócios e um imóvel do sócio majoritário em garantia fiduciária, registrado na matrícula. No terceiro mês a devedora parou de pagar, e a pergunta que vale dinheiro é: quanto tempo leva para transformar esse imóvel em caixa? Na alienação fiduciária, a garantia mais forte do direito brasileiro, o credor não pede ao juiz que constrinja o bem, porque ele já é o proprietário sob condição resolutiva: o rito corre no registro de imóveis, com intimação para purgar a mora em 15 dias, averbação da consolidação da propriedade e leilão público em até 60 dias (art. 27 da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023, que aumentou esse prazo de 30 para 60 dias). O ponto mais importante deste guia é também o mais errado na internet: hoje o leilão frustrado não extingue a dívida na garantia empresarial, porque o art. 27, § 5º, mudou, o § 6º foi revogado e o § 5º-A mantém o saldo remanescente cobrável por execução e pelas demais garantias. A exceção é o financiamento de imóvel residencial do devedor, em que o art. 26-A, §§ 4º e 5º, extingue a dívida e essa extinção acompanha o credor até na via judicial. Entre dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 o STJ fechou duas questões centrais: no Tema repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726, Segunda Seção), decidiu que, consolidada a propriedade sem purga, ao devedor resta apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, o que faz da averbação o ponto de não retorno; e no REsp 1.978.188 (Terceira Turma) reafirmou o entendimento de 2022 do REsp 1.965.973, de que o rito extrajudicial é faculdade, podendo o credor optar pela execução judicial integral do crédito. Este guia traz o passo a passo do procedimento, a tabela das duas rotas, o sobejo que precisa voltar ao fiduciante em cinco dias, a reintegração liminar do art. 30 e os sete erros que destroem a própria garantia.

O acordo de parcelamento foi assinado com tudo o que o manual recomenda: confissão de dívida com valor certo, aval dos sócios e um imóvel dado em garantia fiduciária pelo sócio majoritário, com o registro devidamente averbado na matrícula. No terceiro mês, a empresa devedora simplesmente parou de pagar. O gestor de crédito abre a pasta, confirma que a garantia está registrada e faz a pergunta que interessa: quanto tempo eu levo para transformar esse imóvel em dinheiro? A resposta costuma surpreender quem só conhece penhora e leilão judicial. Na alienação fiduciária de imóvel, o credor não precisa pedir a um juiz que constrinja o bem, porque ele já é o proprietário do imóvel, sob condição resolutiva. O caminho corre no registro de imóveis, com prazos legais curtos, e termina em leilão público.

Essa é a garantia mais forte do direito brasileiro, e o credor empresarial a encontra com muito mais frequência do que imagina: no imóvel do sócio que garante a dívida da operadora, na holding familiar que reforça um acordo de parcelamento, na venda de equipamento de alto valor a prazo. Duas notícias recentes tornaram o tema urgente para quem cobra. A primeira é legislativa: a Lei 14.711/2023, o marco legal das garantias, reescreveu o rito e virou a lógica do risco a favor do credor no ponto mais importante deste guia, o saldo remanescente, que hoje continua cobrável quando o leilão não cobre a dívida (art. 27, § 5º-A, da Lei 9.514/97). A segunda é jurisprudencial: entre dezembro de 2025 e fevereiro de 2026 o STJ decidiu duas questões centrais, uma delas em recurso repetitivo, sobre o ponto de não retorno do procedimento e sobre a liberdade de o credor escolher entre o cartório e a Justiça.

> **Nota**
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> Este conteúdo é informativo. As referências centrais são a Lei 9.514/97 na redação vigente, dada em boa parte pela Lei 14.711/2023 (em especial os arts. 22, 24, 26, 26-A, 27, 27-A, 30 e 31), o art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005, o Tema repetitivo 1.288 do STJ (REsp 2.126.726, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 10 de dezembro de 2025), o REsp 1.978.188 (Terceira Turma, relator ministro Humberto Martins, julgado em 3 de fevereiro de 2026) com o precedente que ele reafirma, o REsp 1.965.973 (Terceira Turma, relator ministro Villas Bôas Cueva, julgado em 15 de fevereiro de 2022), e o Tema 982 do STF (RE 860.631, relator ministro Luiz Fux, tese fixada em 26 de outubro de 2023). Cada contrato e cada caso têm particularidades. Consulte sempre o advogado responsável.

## O que é alienação fiduciária de imóvel e por que ela é a garantia mais forte?

Porque nela o credor não tem apenas um direito sobre a coisa do devedor: ele tem a propriedade da coisa. Pelo art. 22 da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023, a alienação fiduciária de imóvel é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel. Traduzindo para a prática da cobrança: enquanto a dívida existe, o imóvel está em nome do credor na matrícula, e o devedor fica com a posse direta e com um direito real de aquisição. Pago o débito, a propriedade se resolve automaticamente e volta para o devedor. Não pago, o credor consolida em seu nome a propriedade que já era dele sob condição, e leva o imóvel a leilão.

Duas características do art. 22 interessam diretamente ao credor empresarial. A primeira está no caput: a garantia pode ser de obrigação própria ou de terceiro, o que autoriza expressamente que o sócio, a holding da família ou uma empresa do grupo dê um imóvel para garantir a dívida de outra pessoa jurídica. Quem dá o imóvel nesse arranjo é o terceiro fiduciante, e ele tem direitos próprios no procedimento, sobretudo o de ser intimado. A segunda está no § 1º: a alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário. Qualquer empresa credora pode tomar um imóvel em garantia fiduciária, e é aí que a maioria das operações B2B deixa dinheiro na mesa, preferindo garantias mais fracas por desinformação, como comparamos no guia sobre [aval, fiança e garantias reais](/artigos/aval-fianca-e-garantias-reais-como-blindar-o-credito).

O que faz a garantia existir é o registro. Sem o registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel, não há propriedade fiduciária, não há direito real e não há rito extrajudicial: o que sobra é uma promessa contratual, cobrável como qualquer obrigação comum. Por isso, em um acordo de parcelamento ou em uma confissão de dívida garantida por imóvel, o serviço não termina na assinatura. Termina quando a certidão da matrícula volta do registro de imóveis com a garantia averbada.

Há ainda uma cláusula que decide o destino do leilão e quase sempre é preenchida sem atenção. O art. 24, VI, exige que o contrato indique, para efeito de venda em leilão, o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão. Esse valor é o preço mínimo do primeiro leilão. Um valor irreal, muito acima do mercado, condena o primeiro leilão ao fracasso e empurra o credor para o segundo. E o § 1º do mesmo artigo cria um piso: se o valor convencionado for inferior à base de cálculo do imposto de transmissão, prevalece a base do ITBI. Negociar bem essa cláusula, e prever a revisão periódica do valor, é parte da blindagem contratual do crédito.

## O devedor parou de pagar: como começa a execução da garantia?

Com um requerimento ao registro de imóveis, não com uma petição ao juiz. Pelo art. 26 da Lei 9.514/97, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. O passo prático é o § 1º: a requerimento do credor, o oficial do registro de imóveis intima o devedor e o terceiro fiduciante a satisfazer, no prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades, os demais encargos contratuais, os encargos legais (inclusive tributos), as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. Esse pagamento integral é a purgação da mora do rito fiduciário, e ele é mais amplo do que a maioria dos devedores espera: não basta quitar a parcela atrasada, é preciso zerar tudo o que vencer até o dia do pagamento, com encargos e custos.

Antes da intimação pode existir uma carência, e aqui a Lei 14.711/2023 resolveu uma discussão antiga. Pelo art. 26, § 2º, o contrato pode estabelecer prazo de carência após o vencimento para que a intimação seja requerida, e pelo § 2º-A, se o contrato não estabelecer prazo algum, a carência é de 15 dias. Antes de 2023, contrato omisso gerava litígio sobre o momento adequado do requerimento. Hoje a lei supre a omissão, o que dá previsibilidade ao credor e retira do devedor um argumento processual fácil.

A intimação é o coração do procedimento, e o § 3º exige que ela seja pessoal e contenha advertência expressa de que, não purgada a mora no prazo legal, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário e o imóvel levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A. Ela pode ser promovida pelo oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca do imóvel ou do domicílio de quem deva receber, ou pelo correio com aviso de recebimento. E o devedor que se esconde não trava a garantia: pelos §§ 3º-A e 3º-B, procurado por duas vezes sem ser encontrado, havendo suspeita motivada de ocultação, cabe intimação por hora certa, com aplicação subsidiária dos arts. 252 a 254 do CPC, inclusive na portaria do condomínio. Pelos §§ 4º, 4º-A e 4º-B, o devedor em lugar ignorado, incerto ou inacessível é intimado por edital, publicado por três dias em jornal, cabendo ao devedor a responsabilidade de informar mudança de domicílio. Um detalhe do § 4º-B decide a validade de todo o procedimento: se o contrato traz contato eletrônico do devedor, é imprescindível enviar a intimação também por essa via, com pelo menos 15 dias de antecedência do edital. É um contraste eloquente com a execução judicial, em que o devedor não encontrado para citação costuma custar meses ao credor.

Dois detalhes que os credores esquecem e que valem dinheiro. O primeiro: pelo art. 22, § 6º, o inadimplemento de qualquer das obrigações garantidas pela propriedade fiduciária faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, tema que detalhamos no guia sobre [vencimento antecipado da dívida](/artigos/vencimento-antecipado-da-divida-quando-cobrar-o-saldo-total); mas o § 9º exige que, feita essa opção, ela seja informada na própria intimação do art. 26, § 1º. Quem esquece cobra menos do que podia. O segundo: pelo art. 26, § 1º-A, quando vários imóveis situados em circunscrições diferentes garantem a mesma dívida, a intimação pode ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e vale para todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis. Garantia multi-imóvel deixou de ser um pesadelo logístico.

## O que muda quando a propriedade é consolidada?

Muda o jogo, porque a consolidação é o ponto de não retorno do procedimento. Pelo art. 26, § 7º, decorrido o prazo de 15 dias sem a purgação da mora, o oficial certifica esse fato e averba na matrícula a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova de que o credor pagou o imposto de transmissão e, se for o caso, o laudêmio. Duas consequências práticas. A primeira é financeira: quem consolida paga ITBI, e esse custo entra na conta da rota do cartório desde o início, antes de qualquer dinheiro entrar. A segunda é jurídica, e o STJ acabou de fixá-la em recurso repetitivo.

No Tema repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado por unanimidade em 10 de dezembro de 2025), o STJ separou dois regimes no tempo. Nos contratos anteriores à Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade e purgada a mora nos moldes do art. 34 do Decreto-Lei 70/1966, exigia-se o desfazimento da consolidação e a retomada do contrato. Já a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a mora tenha sido purgada, ao devedor resta apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. A leitura para quem cobra é direta: depois da averbação da consolidação, o devedor não ressuscita o contrato pagando o atraso. O que ele ainda pode fazer é comprar o imóvel de volta, e por outro preço.

Esse direito de preferência do art. 27, § 2º-B, existe da averbação da consolidação até a data da realização do segundo leilão, e o seu preço é o valor da dívida somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, às contribuições condominiais e aos tributos, inclusive o imposto de transmissão e o laudêmio pagos pelo credor na consolidação, além das despesas de cobrança e de leilão, cabendo ainda ao fiduciante os encargos tributários e as despesas da nova aquisição. Ou seja: não é purga de mora, é recompra pelo valor integral. Por ser decisão em recurso repetitivo, a tese vincula as instâncias ordinárias, e isso reduz sensivelmente o espaço de discussão que o devedor tinha depois da consolidação.

> **O atalho consensual**
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> Nem todo caso precisa chegar ao leilão. Pelo art. 26, § 8º, da Lei 9.514/97, o fiduciante pode, com a anuência do credor, dar o seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos do art. 27. É a [dação em pagamento](/artigos/dacao-em-pagamento-receber-bens-do-devedor) dentro do rito fiduciário: elimina o custo e o tempo dos leilões, mas exige avaliação criteriosa do imóvel e definição expressa de quitação total ou parcial da dívida no instrumento.

## Como funciona o leilão e o que acontece com o dinheiro?

Consolidada a propriedade, o credor tem prazo para vender. Pelo art. 27, caput, na redação da Lei 14.711/2023, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 60 dias, contado da data do registro da consolidação. Atenção a este número, porque a internet ainda repete o prazo antigo: até a Lei 14.711/2023 eram 30 dias, e hoje são 60. Se no primeiro leilão o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato (art. 24, VI), realiza-se o segundo leilão nos 15 dias seguintes. Pelo § 10 do art. 27, leilões e editais podem ser eletrônicos, o que na prática ampliou muito o alcance da venda.

O segundo leilão tem uma régua própria, e ela ficou melhor para o credor. Pelo art. 27, § 2º, na redação da Lei 14.711/2023, será aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida, das despesas (inclusive emolumentos cartorários), dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. E, não havendo lance que alcance esse referencial mínimo, o credor fiduciário pode, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do bem. Antes de 2023 o segundo leilão simplesmente frustrava e o credor ficava com o imóvel; hoje ele tem a opção de aceitar dinheiro na metade da avaliação, o que muitas vezes é melhor do que herdar um imóvel com condomínio, IPTU e ocupante dentro. As definições de dívida, despesas e encargos do imóvel estão no § 3º: dívida é o saldo devedor da operação na data do leilão, com juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais.

E o dinheiro que sobra não é do credor. Pelo art. 27, § 4º, na redação da Lei 14.711/2023, nos cinco dias seguintes à venda em leilão o credor entrega ao fiduciante a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos, e essa entrega importa em recíproca quitação. Repare no destinatário: a lei manda entregar o excedente ao fiduciante, ou seja, a quem deu o imóvel em garantia, que nem sempre é o devedor da obrigação. Ficar com o excedente é uma das formas mais rápidas de transformar uma execução de garantia bem conduzida em ação de indenização contra o próprio credor. Vale registrar o outro lado da moeda patrimonial: pelo art. 27, § 8º, o fiduciante responde pelos impostos, taxas, contribuições condominiais e demais encargos que incidam sobre o imóvel até a data em que o fiduciário for imitido na posse.

Sobre a posse, o art. 30 é um dos dispositivos mais eficientes do sistema: comprovada a consolidação da propriedade, a reintegração de posse é concedida liminarmente, com prazo de 60 dias para desocupação, em favor do fiduciário, do cessionário, dos sucessores e do arrematante. E o parágrafo único, na redação da Lei 14.711/2023, fecha a porta das defesas tardias: arrematado o imóvel, ou consolidada definitivamente a propriedade depois de leilões frustrados, as ações judiciais que discutam estipulações contratuais ou requisitos procedimentais da cobrança e do leilão não obstam a reintegração e se resolvem em perdas e danos, excetuada a exigência de notificação do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante. Guarde essa exceção: a intimação é hoje o único vício capaz de segurar o imóvel depois do leilão. É por isso que ela merece o cuidado obsessivo do credor.

## Se o imóvel valer menos que a dívida, eu perco o resto do crédito?

Não, e este é o ponto em que a maior parte do conteúdo disponível na internet está desatualizada. Na redação antiga do art. 27, § 5º, da Lei 9.514/97, se o segundo leilão não alcançasse o referencial mínimo, a dívida era considerada extinta, e o § 6º mandava o credor dar quitação ao devedor em cinco dias. A Lei 14.711/2023 mudou os dois dispositivos: o § 5º passou a dizer apenas que o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de devolver o sobejo, sem qualquer menção a extinção da dívida, e o § 6º foi expressamente revogado. Quem lê texto antigo, ou resumo produzido antes de 2023, conclui exatamente o contrário do que a lei diz hoje.

A regra vigente está no art. 27, § 5º-A, incluído pela Lei 14.711/2023: se o produto do leilão não bastar para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continua obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, que poderá ser cobrado por ação de execução e, se for o caso, por excussão das demais garantias da dívida, ressalvada a hipótese de extinção prevista no art. 26-A, § 4º. Para o credor empresarial, a consequência é enorme: o imóvel deixou de ser um teto de recuperação e voltou a ser o que uma garantia deve ser, um reforço do crédito. Depois do leilão, o saldo segue cobrável na [execução de título extrajudicial](/artigos/execucao-de-titulo-extrajudicial-como-cobrar-na-justica), inclusive contra avalistas e demais coobrigados, e as outras garantias da mesma dívida continuam disponíveis.

O cálculo desse saldo tem regra própria quando o leilão frustra e o credor fica com o imóvel. Pelo art. 27, § 6º-A, na hipótese do § 5º, para apurar o saldo remanescente deduz-se do valor atualizado da dívida o valor correspondente ao referencial mínimo para arrematação do § 2º, incluídos os encargos e as despesas de cobrança. Em outras palavras, o credor que se torna dono do imóvel não abate o preço que conseguir revendê-lo depois, e sim aquele referencial legal, e cobra a diferença que sobrar. É uma conta que precisa ser feita com apoio contábil e documentada desde o início do procedimento, porque será exatamente ela o objeto da execução do saldo.

> **Atenção à fronteira do art. 26-A**
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> Tudo o que este tópico afirma vale para a garantia empresarial. Existe um regime especial que funciona ao contrário e não pode ser generalizado: pelo art. 26-A da Lei 9.514/97, os procedimentos de cobrança, purgação da mora, consolidação e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor (excetuado o consórcio da Lei 11.795/2008) seguem normas próprias. Ali a consolidação só é averbada 30 dias após o fim do prazo de purga (§ 1º), até a averbação o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, com o contrato convalescendo (§ 2º), e, frustrado o segundo leilão, a dívida é considerada extinta, com recíproca quitação (§ 4º). Mais do que isso: pelo § 5º, essa extinção configura condição resolutiva inerente à dívida e por isso se estende às hipóteses em que o credor tenha preferido a via judicial. Ou seja, no financiamento de imóvel residencial do devedor não existe saldo remanescente a cobrar, e trocar de via não muda esse resultado.

## Posso ignorar o leilão e executar a dívida direto na Justiça?

Pode. O rito extrajudicial da Lei 9.514/97 é uma faculdade do credor, não uma condição de procedibilidade da cobrança. O entendimento não é novidade de 2026: a Terceira Turma do STJ já havia decidido nesse sentido no REsp 1.965.973, relatado pelo ministro Villas Bôas Cueva e julgado por unanimidade em 15 de fevereiro de 2022, e o reafirmou no REsp 1.978.188, relatado pelo ministro Humberto Martins e julgado por unanimidade em 3 de fevereiro de 2026. A tese, agora com a estabilidade que só a reiteração dá, é a de que o credor de dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel não está obrigado a promover a execução extrajudicial da garantia e pode optar pela execução judicial integral do crédito, desde que o título reúna liquidez, certeza e exigibilidade (art. 783 do CPC). Um dos fundamentos é elegante: a via judicial oferece ao devedor até mais oportunidades de defesa do que a extrajudicial, com embargos e produção de prova, de modo que a escolha do credor não lhe causa prejuízo.

Na prática, a escolha entre as duas rotas não é ideológica, é aritmética. Compare o valor de avaliação do imóvel com o saldo devedor atualizado, some o ITBI, os emolumentos e a comissão do leiloeiro, e olhe o restante do patrimônio conhecido do devedor e dos coobrigados. A tabela resume as duas rotas:

| Critério | Excussão extrajudicial da garantia | Execução judicial do crédito |
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| Base legal | Arts. 26, 27 e 30 da Lei 9.514/97 | Art. 784 do CPC, com o REsp 1.965.973 e o REsp 1.978.188 do STJ |
| Quem conduz | O registro de imóveis e o leiloeiro | O juízo da execução |
| Prazos principais | 15 dias de purga e leilão em até 60 dias da consolidação | Rito da execução, com citação em três dias para pagar e penhora |
| Resultado típico | Imóvel vendido em leilão ou propriedade consolidada em nome do credor | Penhora sobre o patrimônio do devedor em geral, inclusive dinheiro |
| Defesa do devedor | Purga da mora em 15 dias e direito de preferência até o segundo leilão (art. 27, § 2º-B) | Embargos à execução, com ampla dilação probatória |
| Custo do credor | ITBI e laudêmio na consolidação, emolumentos e comissão do leiloeiro | Custas, honorários e o tempo do processo |
| Saldo não coberto | Cobrável em execução (art. 27, § 5º-A), salvo o caso do art. 26-A, § 4º | A execução já persegue o valor integral do crédito |
| Quando escolher | O imóvel cobre a dívida com folga, o título está impecável e a prioridade é velocidade | O imóvel vale menos que a dívida, há outros bens a perseguir ou dúvida sobre o registro da garantia |

Vale reconhecer o quanto a rota do cartório melhorou. Antes da Lei 14.711/2023, ir ao registro de imóveis significava aceitar um teto de recuperação (a dívida se extinguia com o leilão frustrado), correr o risco de um segundo leilão vazio e conviver com constrições de outros credores sobre o direito do fiduciante. Hoje o saldo remanescente sobrevive, o credor pode aceitar lance de metade da avaliação, penhoras de terceiros não travam a excussão e a garantia multi-imóvel tem regra própria no art. 27-A, que permite excutir os imóveis em ato simultâneo ou em atos sucessivos, na ordem escolhida pelo credor, até a satisfação integral do crédito. Esse conjunto integra o mesmo movimento legislativo que tratamos no guia sobre o [marco legal das garantias](/artigos/marco-legal-das-garantias-execucao-extrajudicial-recuperacao-credito).

Um cliente nosso do setor de distribuição alimentícia enfrentou exatamente essa decisão. O acordo de parcelamento firmado com uma rede devedora tinha como reforço um imóvel do sócio, dado em garantia fiduciária como terceiro fiduciante e devidamente registrado. Quando o acordo furou, a conta foi feita antes de qualquer providência: avaliação do imóvel, saldo atualizado, custo de ITBI e leilão, e levantamento do patrimônio do sócio avalista. O caminho escolhido combinou as duas rotas na sequência que a lei permite, com a excussão da garantia para converter o imóvel em caixa e a cobrança do saldo pela via judicial contra os coobrigados. A garantia não foi o fim da cobrança, foi a primeira parcela dela.

## Esse leilão sem juiz é legal?

Sim, e a questão já foi decidida pelo Supremo em repercussão geral. No Tema 982 (RE 860.631, relator ministro Luiz Fux), o Plenário do STF fixou por unanimidade, em 26 de outubro de 2023, a tese de que é constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, dada a sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal. O acórdão foi publicado em 14 de fevereiro de 2024. Vale ler o julgado com precisão: a controvérsia submetida ao Supremo tratava do procedimento nos contratos de mútuo com alienação fiduciária de imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário, e o que a Corte afastou foi a alegação de ofensa ao devido processo legal, ao contraditório e à ampla defesa, entre outras razões porque o devedor pode recorrer ao Judiciário sempre que houver irregularidade no procedimento. Ou seja, o modelo é válido, o que não dispensa a análise concreta de cada contrato e de cada rito conduzido. O recado prático para o credor é o mesmo dos tópicos anteriores: quem cumpre o rito à risca, sobretudo a intimação, tem um procedimento sólido; quem improvisa entrega ao devedor o único argumento que ainda funciona.

## Penhora de outro credor atrapalha? E se o devedor entrar em recuperação judicial?

A penhora de outro credor não atrapalha, e esse é um dos pontos menos conhecidos da Lei 14.711/2023. Pelos §§ 11 e 12 do art. 27, direitos reais de garantia e constrições que recaiam sobre o direito real de aquisição do fiduciante, como penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades, não obstam a consolidação da propriedade nem a venda do imóvel, e os titulares dessas garantias e constrições se sub-rogam no direito ao eventual saldo. Em termos de disputa entre credores, isso coloca o fiduciário em posição muito confortável: o que os demais alcançam é o sobejo, se houver, e não o imóvel. É uma inversão relevante da lógica do concurso de credores: quem tem penhora sobre o direito do fiduciante não disputa o imóvel, disputa o eventual saldo, e é sobre esse saldo que a constrição se transfere.

> **Recuperação judicial do devedor**
>
> O crédito garantido por alienação fiduciária não se sujeita aos efeitos da recuperação judicial, por força do art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005, que o art. 22, § 10, da Lei 9.514/97 declara aplicável a todos os credores fiduciários. Há um limite legal expresso que o credor precisa respeitar: durante o prazo de suspensão das ações e execuções não se permite a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais à sua atividade empresarial. Traduzindo para o caso do imóvel: a posição do credor fiduciário é privilegiada, mas a essencialidade do bem pode ser discutida no juízo da recuperação e é analisada caso a caso. Os detalhes estão nos guias sobre [recuperação judicial do cliente devedor](/artigos/recuperacao-judicial-do-cliente-devedor-o-que-o-credor-deve-fazer) e [crédito extraconcursal](/artigos/credito-extraconcursal-na-recuperacao-judicial-como-o-credor-cobra).

Ainda no capítulo das relações com terceiros, duas regras úteis. O art. 27, § 7º, permite denunciar a locação do imóvel com prazo de 30 dias para desocupação, salvo aquiescência escrita do fiduciário, devendo a denúncia ser feita em até 90 dias contados da consolidação da propriedade, desde que essa condição conste de cláusula contratual específica com destaque gráfico. Sem a cláusula destacada, o inquilino permanece e o credor herda um imóvel ocupado, com a desocupação a ser discutida pelas vias próprias. Já o art. 31 registra que o fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida fica sub-rogado de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária, o que na prática abre uma saída negocial elegante quando um dos coobrigados prefere assumir a posição do credor a ver o imóvel leiloado.

## Quais erros do credor destroem a própria garantia?

A alienação fiduciária é forte, mas o procedimento é formal, e quem erra a forma perde vantagem. Os sete erros mais frequentes:

- Errar a intimação do devedor ou do terceiro fiduciante. Depois do leilão, é o único vício que ainda impede a reintegração de posse, porque o art. 30, parágrafo único, ressalva expressamente a exigência de notificação. Todo o resto se resolve em perdas e danos.
- Fixar no contrato um valor de imóvel irreal, sem critério de revisão (art. 24, VI). Valor inflado condena o primeiro leilão; valor abaixo da base de cálculo do ITBI é substituído por ela (§ 1º).
- Não registrar a alienação fiduciária na matrícula. Sem registro não existe propriedade fiduciária nem rito extrajudicial: a garantia vira uma obrigação contratual comum.
- Ficar com o valor que sobejar do leilão. O art. 27, § 4º, manda entregá-lo ao fiduciante em cinco dias, com recíproca quitação, e a retenção indevida abre flanco de indenização.
- Supor que a dívida se extingue quando o segundo leilão frustra. Na garantia empresarial, o art. 27, § 5º-A, mantém o saldo remanescente cobrável, e o antigo § 6º está revogado. Quem acredita no texto velho simplesmente deixa de cobrar o que tem direito a receber.
- Aplicar a lógica empresarial ao financiamento de imóvel residencial do devedor. Ali vale o art. 26-A: a dívida se extingue com o segundo leilão frustrado (§ 4º) e a extinção acompanha o credor mesmo na via judicial (§ 5º).
- Esquecer de informar na intimação a opção pelo vencimento antecipado das demais obrigações garantidas pelo mesmo imóvel, exigência do art. 22, § 9º, o que reduz o valor exigido na purga e no leilão.

## Checklist prático do credor fiduciário

O roteiro que transforma a garantia em caixa:

1. Confirme a garantia antes de qualquer providência: certidão atualizada da matrícula com a alienação fiduciária registrada, contrato com os requisitos do art. 24 e valor do imóvel para leilão coerente com o mercado.
2. Constitua a mora e observe a carência: a do contrato ou, no silêncio, os 15 dias do art. 26, § 2º-A.
3. Faça a conta antes de escolher a rota: avaliação do imóvel, saldo devedor atualizado, custo de ITBI, emolumentos e leiloeiro, e patrimônio conhecido do devedor e dos coobrigados.
4. Requeira a intimação ao registro de imóveis com o cálculo completo do art. 26, § 1º, incluindo encargos e despesas, e informe na intimação a opção pelo vencimento antecipado, se for o caso (art. 22, § 9º).
5. Trate a intimação como a etapa crítica: pessoal, com a advertência legal, e com hora certa ou edital quando os requisitos dos §§ 3º-A a 4º-B estiverem presentes e documentados.
6. Não purgada a mora, providencie a certidão do oficial, recolha o ITBI e o laudêmio e averbe a consolidação da propriedade (art. 26, § 7º).
7. Marque o leilão dentro dos 60 dias contados do registro da consolidação, comunique datas, horários e locais ao devedor e ao terceiro fiduciante, inclusive por endereço eletrônico (art. 27, § 2º-A), e avalie o leilão eletrônico.
8. No segundo leilão, decida com números na mão se aceita lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, § 2º) ou se prefere consolidar a propriedade.
9. Apure o resultado: havendo sobejo, entregue ao fiduciante em cinco dias (art. 27, § 4º); faltando valor, calcule o saldo remanescente na forma do art. 27, § 6º-A, e execute-o (art. 27, § 5º-A).
10. Peça a reintegração de posse liminar quando necessário (art. 30) e verifique, se o imóvel estiver locado, o prazo de 90 dias para denunciar a locação e a existência da cláusula com destaque gráfico (art. 27, § 7º).
11. Antes de encerrar, confira se a hipótese é de garantia empresarial ou de financiamento de imóvel residencial do devedor (art. 26-A), porque a resposta sobre o saldo remanescente muda por completo.

## Como a TVR conduz a execução de garantias imobiliárias

Nas duas pontas do problema. Na frente preventiva, a blindagem jurídica dos instrumentos define, antes da assinatura, o que decide o resultado anos depois: o registro efetivo da alienação fiduciária na matrícula, o valor do imóvel para leilão com critério de revisão (art. 24, VI), a cláusula com destaque gráfico que permite denunciar a locação, a previsão de carência e o desenho da garantia quando o imóvel é de terceiro, como o sócio ou a holding. Na gestão de inadimplência, a régua de cobrança identifica o momento certo de acionar a garantia, sem esperar que o débito envelheça e sem queimar a relação comercial antes da hora. E na frente contenciosa, a escolha entre a excussão no cartório e a execução judicial é feita com números, caso a caso, com o saldo remanescente perseguido até os coobrigados quando o imóvel não cobre a dívida.

Todo esse acompanhamento roda no painel próprio do escritório, plataforma desenvolvida pela TVR onde o cliente enxerga em tempo real a carteira de contratos e processos, as garantias registradas, os acordos em curso e os prazos que decidem o jogo: a carência, a purga de 15 dias, os 60 dias do leilão e o cálculo do saldo. Se a sua empresa tem imóveis em garantia de acordos ou contratos e precisa transformar essa garantia em caixa, ou se pretende estruturar as próximas operações com garantia real de verdade, agende uma reunião de diagnóstico gratuito: avaliamos juntos os contratos, as matrículas e a carteira, e definimos a estratégia com melhor chance real de recuperação.

## Perguntas frequentes

### Quanto tempo leva a execução da alienação fiduciária de um imóvel?

Os prazos legais somam poucos meses, o que faz dessa a via mais rápida de conversão de garantia em dinheiro. A sequência é: carência prevista no contrato ou, no silêncio, 15 dias (art. 26, § 2º-A, da Lei 9.514/97); intimação do devedor e do terceiro fiduciante pelo registro de imóveis, com 15 dias para purgar a mora (art. 26, § 1º); não purgada, averbação da consolidação da propriedade mediante pagamento do ITBI pelo credor (art. 26, § 7º); leilão público em até 60 dias contados desse registro (art. 27, caput, na redação da Lei 14.711/2023); e segundo leilão nos 15 dias seguintes, se o primeiro não alcançar o valor do imóvel (art. 27, § 1º). O tempo real depende de dois fatores práticos: a dificuldade de localizar o devedor para a intimação e eventual discussão judicial que ele promova.

### O que é consolidação da propriedade?

É a averbação, na matrícula do imóvel, que transforma a propriedade resolúvel do credor fiduciário em propriedade plena. Ela ocorre quando, decorrido o prazo de 15 dias da intimação sem a purgação da mora, o oficial do registro de imóveis certifica o fato e averba a consolidação, à vista da prova de que o credor pagou o imposto de transmissão e, se for o caso, o laudêmio (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/97). É o ponto de não retorno do procedimento: a partir dali o credor está autorizado a levar o imóvel a leilão e o devedor perde o direito de simplesmente retomar o contrato pagando o atraso.

### O devedor pode pagar depois da consolidação da propriedade?

Pode comprar o imóvel de volta, mas não retomar o contrato. No Tema repetitivo 1.288 (REsp 2.126.726, Segunda Seção, relator ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado por unanimidade em 10 de dezembro de 2025), o STJ fixou que, a partir da Lei 13.465/2017, consolidada a propriedade sem que a mora tenha sido purgada, ao devedor resta apenas o direito de preferência do art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/97. Esse direito vai da averbação da consolidação até a data do segundo leilão, e o preço é o valor da dívida somado a despesas, prêmios de seguro, encargos legais, contribuições condominiais e tributos, inclusive o ITBI e o laudêmio pagos na consolidação, além das despesas de cobrança e leilão e dos encargos da nova aquisição.

### Se o leilão não cobrir a dívida, o credor perde o resto do crédito?

Na garantia empresarial, não. Pelo art. 27, § 5º-A, da Lei 9.514/97, incluído pela Lei 14.711/2023, se o produto do leilão não bastar para o pagamento integral da dívida, das despesas e dos encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo remanescente, que pode ser cobrado por ação de execução e, se for o caso, por excussão das demais garantias. A regra antiga era o contrário, e é a origem da confusão: o art. 27, § 5º, na redação anterior, considerava a dívida extinta, e o § 6º mandava dar quitação, mas o § 5º atual não fala mais em extinção e o § 6º foi revogado. Há uma exceção importante: nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, a dívida é considerada extinta com o segundo leilão frustrado (art. 26-A, § 4º), e essa extinção se estende à hipótese em que o credor tenha preferido a via judicial (§ 5º).

### Posso executar judicialmente em vez de leiloar o imóvel?

Sim. O rito extrajudicial da Lei 9.514/97 é faculdade do credor, não condição para a cobrança. A Terceira Turma do STJ decidiu nesse sentido no REsp 1.965.973 (relator ministro Villas Bôas Cueva, julgado em 15 de fevereiro de 2022) e reafirmou o entendimento no REsp 1.978.188 (relator ministro Humberto Martins, julgado por unanimidade em 3 de fevereiro de 2026): o credor pode optar pela execução judicial integral do crédito, desde que o título tenha liquidez, certeza e exigibilidade. Um dos fundamentos é que a via judicial oferece ao devedor até mais oportunidades de defesa, com embargos e produção de prova. A escolha, na prática, é aritmética: compare o valor do imóvel, o saldo devedor, os custos de ITBI e leilão e o patrimônio remanescente do devedor e dos coobrigados.

### O credor fica com o dinheiro que sobra do leilão?

Não. Pelo art. 27, § 4º, da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023, nos cinco dias seguintes à venda em leilão o credor entrega ao fiduciante, isto é, a quem deu o imóvel em garantia, a importância que sobejar, nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, deduzidos os valores da dívida, das despesas e dos encargos, e essa entrega importa em recíproca quitação. Retenção indevida do excedente é um dos erros que transformam uma execução de garantia bem conduzida em ação de indenização contra o credor. A única hipótese em que o credor fica exonerado de devolver sobejo é a do art. 27, § 5º, quando o segundo leilão não alcança o referencial mínimo e o fiduciário fica investido na livre disponibilidade do imóvel.

### O crédito com alienação fiduciária de imóvel entra na recuperação judicial?

Não se sujeita aos efeitos da recuperação judicial, por força do art. 49, § 3º, da Lei 11.101/2005, que o art. 22, § 10, da Lei 9.514/97 declara aplicável a todos os credores fiduciários. Existe, porém, um limite legal expresso: durante o prazo de suspensão das ações e execuções não se permite a venda ou a retirada do estabelecimento do devedor dos bens de capital essenciais à sua atividade empresarial, e a essencialidade do bem é analisada pelo juízo da recuperação, caso a caso. Na prática, a posição do credor fiduciário é privilegiada, mas convém verificar desde logo a função do imóvel na operação do devedor antes de definir o cronograma da excussão.

### O imóvel pode ser dado em garantia de dívida de outra empresa?

Pode, e essa é uma das razões pelas quais a alienação fiduciária serve tão bem à recuperação de crédito B2B. O art. 22, caput, da Lei 9.514/97, na redação da Lei 14.711/2023, é expresso ao admitir a garantia de obrigação própria ou de terceiro: o sócio, a holding da família ou outra empresa do grupo pode dar um imóvel para garantir a dívida da devedora. Quem dá o imóvel é o terceiro fiduciante, e ele tem direitos próprios no procedimento, começando pelo de ser intimado a purgar a mora (art. 26, § 1º). O art. 22, § 1º, completa o quadro: a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica e não é privativa das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário, ou seja, não é instrumento exclusivo de banco.

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- [A nota fiscal saiu contra a filial da empresa devedora: a matriz responde pela dívida? E os bens das outras filiais? As cinco respostas do credor (arts. 969 e 1.142 do Código Civil, art. 53, III, "b", do CPC e Tema 614 do STJ)](https://www.tvradv.com.br/artigos/nota-fiscal-contra-a-filial-da-empresa-devedora-a-matriz-responde-pela-divida-art-969-cc): A nota saiu contra a filial e ela não pagou? Veja por que a matriz responde, como penhorar contas da matriz e das filiais e onde cobrar (art. 969 do CC).
- [A empresa devedora é um consórcio de empresas: as consorciadas respondem pela dívida? Cada uma pela sua parte ou qualquer uma pelo total? As quatro portas do credor (arts. 278 e 279 da Lei 6.404/1976 e art. 265 do Código Civil)](https://www.tvradv.com.br/artigos/empresa-devedora-e-um-consorcio-de-empresas-as-consorciadas-respondem-pela-divida-art-278-lsa): O consórcio devedor não paga? Veja quando cada consorciada responde só pela sua parte e quando o credor cobra o total de qualquer uma (art. 278 da LSA).

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