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title: "Ação de despejo por falta de pagamento: o manual do locador comercial para retomar o imóvel e cobrar"
description: "Inquilino não paga o aluguel comercial? A ação de despejo cumulada com cobrança retoma o imóvel e alcança o fiador. Veja liminar de 15 dias e purgação da mora."
canonical: "https://www.tvradv.com.br/artigos/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento-aluguel-comercial-como-o-locador-cobra"
lang: "pt-BR"
type: "article"
section: "JURÍDICO"
datePublished: "2026-08-16"
dateModified: "2026-08-16"
readingTimeMinutes: "12"
author: "Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)"
publisher: "TVR Advocacia"
keywords: ["ação de despejo", "despejo por falta de pagamento", "aluguel atrasado", "aluguel comercial atrasado", "inquilino não paga aluguel o que fazer", "como funciona ação de despejo por falta de pagamento", "quantos dias de atraso para despejo", "despejo com liminar em 15 dias", "liminar de despejo", "despejo comercial", "cobrar aluguel atrasado", "purgação da mora", "o que é purgação da mora", "limite da purgação da mora 24 meses", "posso trocar a fechadura do inquilino inadimplente", "trocar fechadura do inquilino é crime", "esbulho autotutela art 5 Lei 8245", "despejo cumulado com cobrança art 62 Lei 8245", "fiador responde por aluguel atrasado", "penhora do bem de família do fiador Súmula 549", "Tema 1127 STF fiador locação comercial", "contrato de aluguel é título executivo", "art 784 VIII CPC execução de aluguel", "aluguel atrasado prescreve em quanto tempo", "prescrição de aluguel 3 anos art 206 CC", "execução provisória do despejo sem caução art 64", "entrega das chaves encerra a locação art 6", "REsp 2225450 inadimplência constante despejo", "REsp 2233373 retenção por benfeitorias inadimplente", "REsp 2220656 recusa das chaves libera fiador", "Lei 8245/91 Lei do Inquilinato locador", "garantias locatícias caução fiança seguro fiança"]
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# Ação de despejo por falta de pagamento: o manual do locador comercial para retomar o imóvel e cobrar

JURÍDICO · 16 AGO 2026 · 12 min de leitura · Por [Tauany Vasconcelos (OAB/SP 459.621)](https://www.tvradv.com.br/sobre)

A loja âncora do galpão está há quatro meses sem pagar o aluguel e o sócio da locadora já decidiu: vai trocar a fechadura, afinal o imóvel é dele. Esse impulso transforma o credor em réu, porque o art. 5º da Lei 8.245/91 reserva um único caminho para reaver o imóvel alugado, a ação de despejo, e a retomada à força configura esbulho, com reintegração de posse a favor do devedor e indenização por cima. A boa notícia é que o caminho certo é mais poderoso do que parece: a ação de despejo por falta de pagamento pode ser cumulada com a cobrança dos aluguéis, cita o fiador na mesma ação, alcança os aluguéis que vencerem durante o processo e, se o contrato está sem garantia, comporta liminar de desocupação em 15 dias. E o STJ passou 2026 fechando as brechas do devedor de aluguel: no REsp 2.225.450, a Terceira Turma decidiu que o inquilino que paga a dívida mas segue atrasando durante o processo é despejado assim mesmo; no REsp 2.233.373, negou ao inadimplente o direito de retenção por benfeitorias; e no REsp 2.220.656 veio o alerta reverso, o locador que recusou as chaves para segurar a dívida liberou o fiador. Este guia mostra o passo a passo completo do locador empresarial: a purgação da mora e o limite de uma a cada 24 meses, o mandado de desocupação em 15 dias, a execução provisória sem caução, a execução direta do crédito de aluguel como título executivo do art. 784, VIII, do CPC, a penhora do bem de família do fiador (Súmula 549 do STJ e Tema 1.127 do STF) e a prescrição de três anos que faz o aluguel atrasado envelhecer mais rápido que as dívidas comuns.

A loja âncora do galpão acumula quatro meses de aluguel sem pagar. O IPTU e o condomínio continuam chegando em nome da locadora, a última proposta de parcelamento foi ignorada e, na reunião de sócios, alguém dá a solução que parece óbvia: o imóvel é nosso, troca a fechadura e pronto. Esse é o momento mais perigoso da cobrança de aluguel comercial. O caminho da fechadura transforma o credor em réu, porque o locatário, mesmo devedor, tem a posse protegida por lei: a retomada à força configura esbulho, gera reintegração de posse a favor de quem não paga e ainda expõe a locadora a indenização.

O caminho certo é a ação de despejo da Lei 8.245/91, e ele é mais poderoso do que a maioria dos locadores imagina. Em uma única ação, o locador pede a rescisão da locação, a desocupação do imóvel e a condenação do locatário e do fiador ao pagamento de tudo o que venceu, incluindo os aluguéis que vencerem durante o processo. Se o contrato está sem garantia, existe liminar de desocupação em 15 dias. E o STJ passou 2026 fechando as brechas do devedor de aluguel: atrasos reiterados no curso do processo autorizam o despejo mesmo com a dívida original paga (REsp 2.225.450), benfeitorias não seguram o inadimplente no imóvel (REsp 2.233.373) e, no alerta reverso, o locador que recusa as chaves para tentar segurar a dívida libera o fiador (REsp 2.220.656). Este guia percorre o manual completo do locador empresarial, da notificação à penhora.

> **Nota**
>
> Este conteúdo é informativo. As referências centrais são a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato, em especial os arts. 5º, 9º, 37, 39, 59, 62, 63 e 64), o art. 784, VIII, do CPC, o art. 206, § 3º, I, do Código Civil, as Súmulas 214 e 549 do STJ, o Tema 1.127 do STF e três julgados da Terceira Turma do STJ de 2026, todos relatados pela ministra Nancy Andrighi: REsp 2.225.450, REsp 2.233.373 e REsp 2.220.656. Cada contrato e cada caso têm particularidades. Consulte sempre o advogado responsável.

## O inquilino atrasou: posso trocar a fechadura ou cortar a luz?

Não, em nenhuma hipótese. O art. 5º da Lei 8.245/91 é categórico: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo. Traduzindo, a lei proibiu a autotutela. Trocar a fechadura, cortar luz ou água, remover os bens do locatário ou impedir o acesso dele ao imóvel configura esbulho possessório, mesmo com o aluguel em atraso, e pode configurar, a depender das circunstâncias, o crime de exercício arbitrário das próprias razões. O resultado prático é uma inversão completa de papéis: o devedor obtém reintegração de posse contra o dono do imóvel, a locadora responde por perdas e danos e a dívida original fica em segundo plano. É o mesmo padrão que se vê em outros [erros de cobrança que geram indenização ao credor](/artigos/cobranca-indevida-erros-que-geram-indenizacao-ao-credor): a irregularidade do credor vale mais, no processo, do que a inadimplência do devedor.

A boa notícia é que a via judicial do despejo por falta de pagamento é uma das mais rápidas e completas do contencioso brasileiro, justamente porque a lei compensou a proibição da autotutela com um rito desenhado para o locador. Os próximos tópicos mostram esse arsenal.

## Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

A base é o art. 9º, III, da Lei 8.245/91: a locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A lei não exige prazo mínimo de atraso: um único aluguel vencido e não pago já autoriza a ação. Na prática, recomenda-se antes uma etapa de cobrança amigável documentada, por e-mail ou aplicativo de mensagem, seguida de notificação extrajudicial. A notificação não é requisito da ação de despejo por falta de pagamento, mas documenta a mora, demonstra a boa-fé do locador e, muitas vezes, resolve sem processo.

O coração do rito é o art. 62 da Lei 8.245/91, na redação da Lei 12.112/2009. Pelo inciso I, o pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios: cita-se o locatário para responder pela rescisão e o locatário e os fiadores para responderem pela cobrança, com o cálculo discriminado do débito já na petição inicial. Uma ação só resolve três problemas: a retomada do imóvel, a condenação pelo crédito e o alcance do garantidor. E o processo acompanha a dívida enquanto ela cresce: pelo inciso V do art. 62, os aluguéis que forem vencendo até a sentença devem ser depositados à disposição do juízo nos respectivos vencimentos, e o locador pode levantá-los desde que incontroversos; pelo art. 323 do CPC, as prestações sucessivas são consideradas incluídas no pedido e entram na condenação enquanto durar a obrigação, sem necessidade de ação nova a cada mês vencido. O inciso VI fecha o desenho: acolhidos os dois pedidos, a execução da cobrança pode começar antes mesmo da desocupação do imóvel.

Um cliente nosso do setor de logística, locador de galpões para operações de armazenagem, usou exatamente essa cumulação contra um locatário que acumulava meses de atraso: a mesma ação pediu a desocupação, a condenação pelo débito discriminado e a citação do fiador. O locatário desocupou antes da sentença, mas a cobrança continuou nos mesmos autos, alcançou os aluguéis vencidos durante a tramitação e terminou em acordo honrado com o patrimônio do garantidor. Uma ação, três resultados.

## Quando o despejo sai por liminar em 15 dias?

Quando o contrato está desprovido de garantia. O art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91, incluído pela Lei 12.112/2009, autoriza a liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir a outra parte, mediante caução de três aluguéis prestada pelo locador, quando a ação se funda em falta de pagamento e o contrato não tem nenhuma das garantias do art. 37, seja porque não foi contratada, seja porque foi extinta, seja porque há pedido de exoneração em curso. Pelo § 3º do mesmo artigo, o locatário só elide a liminar depositando em juízo, dentro dos 15 dias, a totalidade do débito na forma do art. 62, II.

Aqui mora um paradoxo que todo locador empresarial precisa conhecer na hora de assinar o contrato: o contrato sem garantia despeja mais rápido, e o contrato garantido cobra melhor. Com fiador, caução ou seguro de fiança vigentes, não há liminar de despejo por falta de pagamento: o rito é o comum, com citação, prazo de purga da mora e sentença. Em compensação, a garantia dá lastro patrimonial à cobrança. A escolha entre velocidade de retomada e segurança de recebimento é estratégica e deve ser feita caso a caso, de preferência antes da assinatura.

## O que é purgação da mora e qual o limite?

Purgação (ou emenda) da mora é a válvula de escape do lado devedor: pelo art. 62, II, da Lei 8.245/91, na redação da Lei 12.112/2009, o locatário e também o fiador podem evitar a rescisão pagando, em 15 dias contados da citação, o débito atualizado por completo, o que inclui os aluguéis e acessórios vencidos até a data do pagamento, as multas e penalidades contratuais, os juros de mora, as custas processuais e os honorários advocatícios. Pagamento parcial ou fora dessa forma não purga a mora. E o parágrafo único do art. 62 impõe o limite que muitos inquilinos desconhecem: não se admite nova purgação se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação. A purga é um recurso de uso raro, não uma assinatura mensal que permite atrasar sempre e pagar só quando o oficial de justiça aparece.

Em 2026, a Terceira Turma do STJ apertou ainda mais esse cerco. No REsp 2.225.450, relatado pela ministra Nancy Andrighi e noticiado pelo STJ em 19 de junho de 2026, a Turma decidiu, por unanimidade, que pagar a dívida que motivou a ação não impede a rescisão quando o inquilino segue atrasando os aluguéis durante o processo: os atrasos reiterados no curso da ação caracterizam inadimplência constante, afastam o efeito da purga e autorizam o despejo. A lógica do precedente é a que interessa ao credor: a purgação da mora protege o inquilino de boa-fé que tropeçou uma vez, não o devedor contumaz que transforma o atraso em modelo de negócio.

No mesmo ano, o REsp 2.233.373, também da Terceira Turma e da ministra Nancy Andrighi, julgado por unanimidade em 10 de julho de 2026, fechou outra porta: o locatário inadimplente não pode invocar direito de retenção por benfeitorias para permanecer no imóvel. O fundamento é a boa-fé objetiva: a retenção é um instrumento de pressão incompatível com a condição de quem deve aluguéis. Pode restar ao locatário eventual direito de indenização pelas benfeitorias, discutido pelas vias próprias, mas sem segurar o imóvel do locador como refém.

## Ganhei o despejo: em quanto tempo o imóvel volta?

Em 15 dias, e esse é um ponto que muito locador desconhece. Julgada procedente a ação, o art. 63 da Lei 8.245/91 determina a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, mas o § 1º ressalva duas hipóteses em que esse prazo cai pela metade: a alínea a, quando entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de quatro meses, e a alínea b, quando o despejo for decretado com fundamento no art. 9º. Como a falta de pagamento é exatamente o art. 9º, III, o despejo por inadimplência já nasce com prazo de 15 dias, independentemente de quanto tempo o processo tenha demorado. O prazo de 30 dias do caput é a regra geral das outras ações de despejo, não a desta.

E o recurso do locatário não trava a saída. Pelo art. 58, V, da Lei 8.245/91, os recursos nas ações de despejo têm, em regra, apenas efeito devolutivo: a apelação não suspende a ordem de desocupação. O art. 64 exige, para a execução provisória do despejo, caução de seis a doze aluguéis, mas abre uma exceção que é um dos pontos mais fortes e menos conhecidos do rito: a caução é dispensada nas ações fundadas no art. 9º, e a falta de pagamento é exatamente o art. 9º, III. Resultado: o despejo por inadimplência se executa provisoriamente sem caução nenhuma, enquanto o recurso do devedor tramita.

## E o dinheiro? Como cobrar os aluguéis atrasados?

O crédito de aluguel tem um privilégio que a maioria das dívidas empresariais não tem: pelo art. 784, VIII, do CPC, o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio, é título executivo extrajudicial. Isso significa que o locador não precisa de ação de cobrança nem de sentença: pode ir direto à [execução de título extrajudicial](/artigos/execucao-de-titulo-extrajudicial-como-cobrar-na-justica), com citação para pagar em três dias, penhora e SISBAJUD na sequência. É a rota natural quando o inquilino já devolveu o imóvel, ou quando o locador prefere não pedir a retomada. A execução alcança também o fiador, desde que ele tenha subscrito o contrato: o título executivo vale contra quem o assinou.

O fiador, aliás, é frequentemente o melhor patrimônio da operação. Pelo art. 39 da Lei 8.245/91, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação esteja prorrogada por prazo indeterminado. E a jurisprudência consolidada dá ao crédito locatício uma arma única no direito brasileiro: a Súmula 549 do STJ considera válida a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação, e o STF, no Tema 1.127 (RE 1.307.334, julgado em 2022), confirmou a constitucionalidade dessa penhora também na locação comercial. É a única hipótese prática em que a casa de moradia responde por dívida civil, como detalhamos no guia sobre [penhora de imóveis e bem de família](/artigos/penhora-de-imoveis-do-devedor-bem-de-familia-e-excecoes).

Três réguas completam a conta do credor. Primeira: juros e correção do aluguel atrasado seguem o que o contrato previr e, no silêncio, a regra geral da [Lei 14.905/2024](/artigos/juros-de-mora-e-correcao-monetaria-lei-14905-2024), com correção pelo IPCA e juros pela taxa legal. Segunda: a multa moratória usual de mercado é de 10%, e na locação não residencial entre empresas não incide o teto de 2% do CDC, porque não há relação de consumo: em contratos empresariais, prevalece o percentual pactuado. Terceira, e a mais urgente: a pretensão de cobrança de aluguéis prescreve em três anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). Aluguel envelhece rápido: uma carteira de locação parada vira pó antes das dívidas comuns, que em geral prescrevem em cinco anos.

Na prática, o locador com aluguel em atraso escolhe entre duas rotas, que a tabela resume:

| Critério | Despejo cumulado com cobrança | Execução direta do crédito |
| --- | --- | --- |
| Base legal | Art. 62 da Lei 8.245/91 | Art. 784, VIII, do CPC |
| Objetivo | Retomar o imóvel e obter condenação pelo débito | Só o dinheiro, sem discussão sobre a posse |
| Fiador | Citado para a cobrança na mesma ação (art. 62, I) | Executado diretamente, se subscreveu o contrato |
| Liminar | Desocupação em 15 dias, apenas em contrato sem garantia (art. 59, § 1º, IX) | Não há despejo; a constrição patrimonial começa desde logo |
| Aluguéis futuros | Depositados em juízo até a sentença (art. 62, V) e incluídos na condenação como prestações sucessivas (art. 323 do CPC) | Executa-se o débito já vencido e documentado |
| Defesa do devedor | Purgação da mora em 15 dias, no máximo uma vez a cada 24 meses | Sem purga; a defesa é por embargos à execução |
| Quando escolher | O locador quer o imóvel de volta e o crédito | O inquilino já saiu, ou o locador só quer receber |

## Quais erros do locador destroem a própria cobrança?

O crédito locatício é forte, mas é destruído com facilidade impressionante por atalhos e descuidos do próprio credor. Os seis mais comuns:

- Autotutela: trocar fechadura, cortar luz ou água, remover bens ou barrar o acesso do inquilino. O art. 5º da Lei 8.245/91 reserva a retomada à ação de despejo; o atalho configura esbulho, inverte a posição das partes e pode ter consequência penal.
- Recusar as chaves para segurar a dívida: no REsp 2.220.656 (Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, notícia do STJ de 16 de janeiro de 2026), o locador comercial condicionou o recebimento das chaves à assinatura do laudo de vistoria com danos, e o STJ liberou os fiadores dos aluguéis posteriores à desocupação. A entrega das chaves encerra a locação, pois a denúncia do art. 6º da Lei 8.245/91 é direito potestativo do locatário, e danos no imóvel se discutem em ação própria. Recusar as chaves não estica a dívida: só destrói a garantia.
- Aceitar purga fora da forma legal: receber pagamento parcial ou por fora, sem registrar nos autos que o depósito não atende ao art. 62, II, enfraquece a tese da rescisão e pode reabrir discussão sobre a mora.
- Aditar o contrato sem a anuência do fiador: pela Súmula 214 do STJ, o fiador não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Renovou valor, prazo ou condições sem colher a assinatura do garantidor? A melhor garantia do contrato pode ter morrido ali.
- Exigir dupla garantia: o art. 37, parágrafo único, da Lei 8.245/91 veda mais de uma garantia no mesmo contrato (e a caução em dinheiro não pode exceder três aluguéis, art. 38, § 2º). Exigir caução e fiador ao mesmo tempo é contravenção penal (art. 43, II) e contamina a posição do credor.
- Deixar o crédito prescrever: três anos passam rápido, especialmente quando a carteira tem dezenas de contratos e a cobrança fica esperando a boa vontade do devedor.

> **E se o inquilino entrar em recuperação judicial?**
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> A recuperação judicial do locatário não blinda o imóvel: a jurisprudência do STJ admite, em regra, o prosseguimento da ação de despejo mesmo com a recuperação em curso, porque a retomada do imóvel não é execução de crédito. Já a cobrança se divide pela data do débito: os aluguéis vencidos antes do pedido de recuperação se sujeitam ao concurso de credores e entram no plano, enquanto os vencidos depois são extraconcursais. Os detalhes estão nos guias sobre [recuperação judicial do cliente devedor](/artigos/recuperacao-judicial-do-cliente-devedor-o-que-o-credor-deve-fazer) e [crédito extraconcursal](/artigos/credito-extraconcursal-na-recuperacao-judicial-como-o-credor-cobra).

## Checklist prático do locador com aluguel em atraso

O roteiro que transforma o arsenal da Lei 8.245/91 em resultado:

1. Documente a mora desde o primeiro atraso: cobrança amigável por escrito e notificação extrajudicial. Não é requisito da ação, mas constrói a prova e acelera acordos.
2. Escolha a rota com estratégia: despejo cumulado com cobrança quando quiser o imóvel de volta e o crédito; execução direta do art. 784, VIII, do CPC quando o inquilino já saiu ou o objetivo for só o dinheiro.
3. Verifique a garantia do contrato antes de ajuizar: sem garantia vigente, peça a liminar de desocupação em 15 dias com caução de três aluguéis (art. 59, § 1º, IX).
4. Na petição inicial, cumule despejo e cobrança, cite locatário e fiador e apresente o cálculo discriminado do débito (art. 62, I).
5. Acompanhe os aluguéis que vencerem no curso do processo: eles devem ser depositados em juízo nos respectivos vencimentos (art. 62, V) e entram na condenação como prestações sucessivas (art. 323 do CPC). Monitore cada vencimento, porque atrasos reiterados durante a ação derrubam a purga da mora (REsp 2.225.450).
6. Se houver purga, confira a forma do art. 62, II (débito integral atualizado, multas, juros, custas e honorários) e o limite de uma purgação a cada 24 meses.
7. Após a sentença, execute: no despejo por falta de pagamento o mandado tem prazo de 15 dias para a desocupação (art. 63, § 1º, b, combinado com o art. 9º, III) e a execução provisória dispensa caução, porque a apelação não suspende o despejo (arts. 58, V, e 64).
8. Receba as chaves sempre que oferecidas e faça a vistoria em seguida: danos no imóvel se cobram em ação própria, e a recusa das chaves libera o fiador (REsp 2.220.656).
9. Execute o crédito contra locatário e fiador, lembrando que o bem de família do fiador é penhorável (Súmula 549 do STJ e Tema 1.127 do STF).
10. Controle o relógio da prescrição: três anos para a pretensão de cobrança dos aluguéis (art. 206, § 3º, I, do Código Civil).

## Como a TVR conduz a cobrança de aluguéis comerciais e a retomada do imóvel

Nas duas pontas do problema. Na frente preventiva, a blindagem jurídica dos contratos de locação define, antes da assinatura, a escolha estratégica que este guia mostrou: a garantia certa para o perfil do locatário (sem dupla garantia, sem caução acima do teto legal), cláusulas de multa, juros e correção alinhadas à Lei 14.905/2024 e o cuidado de colher a anuência do fiador em cada aditamento, para a Súmula 214 nunca ser surpresa. Na gestão de inadimplência, a régua de cobrança documenta a mora desde o primeiro atraso e aciona a notificação no momento certo, antes que o débito envelheça. E na frente contenciosa, a escolha entre o despejo cumulado com cobrança e a execução direta do título é feita caso a caso, com liminar requerida sempre que o contrato comporta e com o crédito perseguido até o patrimônio do fiador.

Todo esse acompanhamento roda no painel próprio do escritório, plataforma desenvolvida pela TVR onde o cliente enxerga em tempo real a carteira de contratos e processos, os acordos em curso e os indicadores de cada cobrança, incluindo os prazos que decidem o jogo: a purga, a desocupação e a prescrição. Se a sua empresa tem imóveis alugados com pagamento em atraso, um despejo para destravar ou uma carteira de locação que precisa de rotina de cobrança, agende uma reunião de diagnóstico gratuito: avaliamos juntos os contratos e definimos a estratégia com melhor chance real de recuperação.

## Perguntas frequentes

### Quantos dias de atraso permitem a ação de despejo?

A Lei 8.245/91 não exige prazo mínimo de atraso: pelo art. 9º, III, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos já autoriza a ação de despejo, ou seja, um único aluguel vencido e não pago basta juridicamente. Na prática, recomenda-se antes uma cobrança amigável documentada e, se não resolver, notificação extrajudicial: ela não é requisito da ação de despejo por falta de pagamento, mas documenta a mora, demonstra a boa-fé do locador e frequentemente destrava o pagamento sem processo.

### Posso trocar a fechadura do inquilino que não paga?

Não. O art. 5º da Lei 8.245/91 determina que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a ação de despejo. Trocar a fechadura, cortar luz ou água, remover bens ou impedir o acesso do inquilino configura esbulho possessório, mesmo com o aluguel atrasado, e pode configurar, conforme as circunstâncias, o crime de exercício arbitrário das próprias razões. O inquilino devedor consegue reintegração de posse contra o locador e ainda pode cobrar indenização. A autotutela transforma o credor em réu.

### O que é purgação da mora no despejo?

É a faculdade que o art. 62, II, da Lei 8.245/91 dá ao locatário e também ao fiador de evitar a rescisão pagando, em 15 dias contados da citação, o débito integral atualizado: aluguéis e acessórios vencidos até a data do pagamento, multas e penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários advocatícios. Há dois limites importantes para o locador conhecer: pelo parágrafo único do art. 62, não se admite nova purgação se o locatário já usou essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação; e, pelo REsp 2.225.450 do STJ (Terceira Turma, 2026), atrasos reiterados durante o processo caracterizam inadimplência constante e autorizam o despejo mesmo com a dívida original paga.

### Despejo por falta de pagamento tem liminar?

Tem, mas só quando o contrato está sem garantia. O art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/91 autoriza liminar de desocupação em 15 dias, sem ouvir a outra parte, mediante caução de três aluguéis prestada pelo locador, quando a ação se funda em falta de pagamento e o contrato está desprovido das garantias do art. 37 (não contratada, extinta ou com pedido de exoneração). O locatário só elide a liminar depositando em juízo, nos 15 dias, a totalidade do débito (§ 3º). Se há fiador, caução ou seguro de fiança vigentes, não existe essa liminar: o rito é o comum, com citação e prazo de purga da mora.

### O fiador responde pelo aluguel atrasado?

Responde, e com uma exposição patrimonial única no direito brasileiro. Na ação de despejo cumulada com cobrança, o fiador é citado para responder pela dívida na mesma ação (art. 62, I, da Lei 8.245/91), e a garantia, salvo disposição em contrário, se estende até a efetiva devolução do imóvel (art. 39). A Súmula 549 do STJ considera válida a penhora do bem de família do fiador de locação, e o STF confirmou a regra para a locação comercial no Tema 1.127 (RE 1.307.334). Dois cuidados: o fiador não responde por aditamentos aos quais não anuiu (Súmula 214 do STJ) e, se o locador recusa as chaves na desocupação, os fiadores ficam liberados dos aluguéis posteriores (REsp 2.220.656).

### Contrato de aluguel é título executivo?

Sim. Pelo art. 784, VIII, do CPC, o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio, é título executivo extrajudicial. O locador não precisa de ação de cobrança nem de sentença: pode ajuizar execução direta, com citação para pagamento em três dias e penhora na sequência, inclusive por SISBAJUD. A execução alcança o fiador que subscreveu o contrato. É a rota mais eficiente quando o inquilino já devolveu o imóvel ou quando o locador não pretende pedir a retomada.

### Aluguel atrasado prescreve em quanto tempo?

Em três anos. O art. 206, § 3º, I, do Código Civil fixa em três anos a prescrição da pretensão de cobrança de aluguéis de prédios urbanos ou rústicos, prazo menor que o das dívidas comuns, que em geral prescrevem em cinco anos. Por isso a carteira de locação exige rotina de cobrança: cada aluguel vencido tem o próprio relógio, e o crédito que espera a boa vontade do devedor envelhece rápido. A prescrição pode ser interrompida, por exemplo, pelo protesto ou pelo ajuizamento, mas a interrupção só ocorre uma vez, o que reforça a necessidade de agir cedo.

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- [A nota fiscal saiu contra a filial da empresa devedora: a matriz responde pela dívida? E os bens das outras filiais? As cinco respostas do credor (arts. 969 e 1.142 do Código Civil, art. 53, III, "b", do CPC e Tema 614 do STJ)](https://www.tvradv.com.br/artigos/nota-fiscal-contra-a-filial-da-empresa-devedora-a-matriz-responde-pela-divida-art-969-cc): A nota saiu contra a filial e ela não pagou? Veja por que a matriz responde, como penhorar contas da matriz e das filiais e onde cobrar (art. 969 do CC).
- [A empresa devedora é um consórcio de empresas: as consorciadas respondem pela dívida? Cada uma pela sua parte ou qualquer uma pelo total? As quatro portas do credor (arts. 278 e 279 da Lei 6.404/1976 e art. 265 do Código Civil)](https://www.tvradv.com.br/artigos/empresa-devedora-e-um-consorcio-de-empresas-as-consorciadas-respondem-pela-divida-art-278-lsa): O consórcio devedor não paga? Veja quando cada consorciada responde só pela sua parte e quando o credor cobra o total de qualquer uma (art. 278 da LSA).

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